Недвижимость: что происходит с ценами на жилье и что с этим делать

С 2008 года цены на недвижимость в Хабаровске только росли, рост продолжался примерно до 2012 года. До декабря 2014 они оставались примерно на одном, неоправданно завышенном уровне. Хабаровск даже входил в пятерку самых дорогих городов России по цене на недвижимость: цены выше были только в двух столицах. Мы поговорили со специалистом по недвижимости Вадимом Вахминым о том, что происходит с рынком жилья в Хабаровске, и что с этим делать
Вадим Вахмин, специалист по недвижимости
Вадим Вахмин, специалист по недвижимости

Что случилось?

Когда в декабре резко скакнул доллар, у людей началась паника и люди начали скупать недвижимость, думая, что дальше будет только дороже. Цены тогда подскочили сильно — где-то на 15-30%. Но долго так продолжаться не могло, и с февраля началась стагнация — все, у кого были деньги — вложили их в квартиры и недвижимость.

Стоимость ипотеки выросла на несколько процентов и стала просто недоступна многим людям. Все стали выставлять на продажу свои квартиры, надеясь выручить побольше. Только вот покупателей и платежеспособных людей стало заметно меньше, и предложение превысило спрос — объекты зависли.

Грамотные люди быстро поняли, что повлиять на количество покупателей они не могут, а вот на цены вполне. И чтобы продать свою недвижимость — люди стали снижать цены. И с февраля в Хабаровске наблюдается снижение цен на недвижимость. Поначалу это было не сильно заметно, но с мая тренд стал более отчетливым. Среднее снижение стоимости квартиры в месяц — 100 тысяч рублей. Только за последний месяц цены на недвижимость упали на 2,5 %. Квартира, которая в начале года стоила 4 млн рублей, сегодня уже может стоить около 3 млн рублей.

На цены, кроме доллара, влияет много факторов — ориентация вторичного жилья на первичное (где цену устанавливает застройщик), политические мотивы, спекуляции риелторов и другие.

Рынок стал оживать — покупателей стало меньше, но они все еще есть. Банки снизили ставки по ипотеке, чтобы привлечь больше клиентов. Вот только продаются сейчас только те квартиры, цена на которые заметно ниже средних по городу.

Пора продавать?

Смотря для чего. Сейчас хорошее время покупать — выбор большой, цены стали меньше, и люди охотнее идут на торг. Нужно продавать, если есть причина для продажи. Например, вы хотите купить квартиру побольше взамен своей маленькой — тогда стоит продавать. И продать побыстрее, чтобы купить выгодно то, что пока что есть. Тут лучше не ждать, хороших вариантов может и не остаться к тому моменту, когда вы наконец созреете продавать. Также стоит продавать, если задумали переезд. В общем — стоит продавать квартиру, если вы потом будете вкладывать деньги во что-то.

Если вы решили квартиру продать (например, она вам не нужна, получили в наследство и т.д.), чтобы просто получить денег — то не надо этого делать. Лучше сдайте ее в аренду.

Как продавать квартиру?

Самое простое — через риелтора. Самому сложнее, но тоже реально. Самое главное — определить правильную цену.

Цены в газетах и интернете не отражают настоящий рынок недвижимости. Эти цены отражают желания продавца, но не фактическую цену продажи объекта. Правильная цена и максимально возможная определяется не собственником, не оценщиком, и даже не риелтором. Истинную цену объекта определяет только рынок.

Самое важное правило в нынешней ситуации — недвижимость, которая продается быстро, продается по максимальной цене. Цена на недвижимость сейчас уменьшается, и продав сегодня по одной цене — через месяц вы бы продали дешевле. «Сегодня ваша квартира стоит дороже, чем завтра» — фраза, которая подходит к нынешней ситуации.

Как оценить квартиру?

Чтобы понять эту самую «правильную» стоимость недвижимости, есть один простой алгоритм. Собираете со всех источников данные о продаваемых квартирах — это делается на основании того, что вы продаете. То есть вы делаете список всех квартир, которые продаются в вашем районе и похожи на вашу — этаж (1ый и последний всегда дешевле средних), тип дома (хрущевка, брежневка/улучшенка, новый), материал дома (кирпич, панель, монолит), квадратура, наличие или отсутствие балкона, состояние (можно позвонить по объявлениям или даже сходить посмотреть вживую).

В этом списке собираете 8-10 квартир, выписываете цену. Сразу можно удалить из списка самую дешевую и самую дорогую. Далее стоимость жилья у каждой делите на количество квадратных метров. Получаете цену за квадратный метр. Суммируете все цены за квадратный метр у квартир и делите на количество этих самых квартир. Таким образом получаете среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе. Далее умножаете эту цифру на количество квадратных метров вашей квартиры — и получаете приблизительную стоимость вашей квартиры.

Покупатели сейчас очень избалованы. Они стали требовательнее, придирчивее и наглее. Сейчас есть выбор — и покупают там, где выгоднее, где охотнее идут на скидку. Так что продавцам посоветую рассматривать любые предложения очень внимательно — покупатели сейчас на вес золота.

Расскажи друзьям:

Нашли ошибку? Выделите фрагмент и отправьте нажатием Ctrl+Enter.

Темы