Много офисов строится в Дублине?

Бизнесмен из Давоса Деннис О’Брайен предупредил почти пять лет назад, что рынок офисной недвижимости Дублина находится в зоне «пузыря».

«Я действительно думаю, что мы слишком много строим офисы, и людей для их найма не хватит», — сказал он на встрече в январе 2018 года.

Он сделал свои комментарии в контексте Brexit и ожиданий многих банков, что они переведут замки и акции в Дублин из Лондона, что, как он предсказал, не произойдет.

На этом фронте в значительной степени были деньги, но кажется, что в последние годы в ирландскую столицу стекалось достаточно компаний и рабочих из Великобритании и других частей мира, чтобы поддерживать спрос на офисные помещения очень высоким.

Настолько, что в начале этого года фирма предпринимателя Jepview получила разрешение на строительство 15-этажного офисного комплекса в районе Доклендс в Дублине.

Тем не менее, ряд недавних громких решений технологических компаний о сокращении своих планов по обеспечению безопасности офисных помещений в Дублине вновь вызвал вопрос о том, были ли офисные помещения в Дублине перегружены, и может ли рынок иметь тенденцию к проблеме избыточного предложения. ?

эпидемический разрыв

Быстрый массовый исход в мир удаленной работы после ограничений, связанных с пандемией в марте 2020 года, заставил многих предвидеть кончину офиса в том виде, в каком мы его знаем.

Но реальность такова, что компании перешли в режим ожидания и наблюдения.

Хотя офисная среда, вероятно, никогда не будет такой, какой она была до пандемии, все еще существуют требования в отношении требований к пространству, и компаниям, вероятно, потребуется определенный уровень работы в офисе от большинства, если не от всех, их сотрудников.

Хотя есть свидетельства того, что работники в некоторых секторах могут полностью требовать удаленной работы, для большинства из них, по-видимому, после нескольких неудачных стартов возврат в офис увеличивается.

На этой неделе Apple присоединилась к Alphabet, дочерней компании Google, и приказала большинству своих сотрудников находиться в офисе не менее трех дней после начала рабочей недели.

Эти события, повторяющиеся в корпоративном ландшафте, по-видимому, нашли свое отражение в восстановлении офисных помещений в Дублине в последние месяцы.

стабильное восстановление

По данным международной компании по коммерческой недвижимости Cushman & Wakefield, рынок офисной недвижимости Дублина продемонстрировал признаки устойчивости во второй половине года.

Цифры показали, что чистая доля вакантных площадей в центральном деловом районе (CBD) после достижения многолетнего максимума в 7,5% в середине 2021 года упала до 5,9% к концу июня этого года.

Он добавил, что уровень вакантности на некоторых его субрынках в столице снижен до 3%.

Он пришел к выводу, что арендная плата — 673 евро за квадратный метр — вернулась к докризисному уровню, увеличившись более чем на 4% за три месяца до конца июня.

Тем не менее, появились признаки развития двухуровневого рынка с более очевидным ростом арендной платы за крупные здания с тем, что компания назвала «высоким экологическим показателем», поскольку компании все чаще ищут офисные помещения, отвечающие экологическим, социальным и управленческим требованиям (ESG).

технический шок

Большая часть центра города и офисных помещений в Докленде занята технологическими компаниями, которые значительно расширили свое присутствие здесь за последние годы.

По данным BNP Paribas Real Estate, с начала 2017 года на технологические компании приходилось чуть более половины всех приобретений офисов.

Однако в этом году сектор вошел в штопор из-за роста процентных ставок, что, как правило, наносит ущерб крупным технологическим компаниям.

«Большая проблема для технологических компаний, особенно небольших, заключается в том, что они сейчас не зарабатывают деньги, поэтому они все еще в проигрышном положении», — объясняет Эйдан Доннелли, глава отдела акций Davey.

«Поскольку процентные ставки растут, это оказало большее влияние на их оценку, потому что вы не можете оценить их по традиционным показателям, таким как множитель процентной ставки», — добавил он.

Все, что нужно сделать, это посмотреть на динамику высокотехнологичного индекса Nasdaq с начала года.

Биржа погрузилась на территорию «медвежьего рынка», определяемого как падение от пика до минимума более чем на 20%.

Для Nasdaq траектория продлилась до 33,7% вниз от пика (хотя с тех пор рынку удалось восстановить некоторые позиции).

Все это оказывает неизбежное влияние на процесс принятия решений технологическими компаниями.

Тем не менее, в первой половине года этот сектор по-прежнему очень активно скупал офисные помещения в Дублине.

По данным группы недвижимости JLL, технологическая отрасль заняла около трети занимаемой площади за шесть месяцев — больше, чем любой другой сектор.

Назад знаки

Тем не менее, некоторые последние разработки в технологическом секторе, касающиеся их офисных требований, заставят вас задуматься.

Facebook недавно решил отложить оснащение части своей новой штаб-квартиры в Дублине в Боллсбридже.

Twitter подтвердил свои планы по переносу своей деятельности на три этажа своей европейской штаб-квартиры на Камберленд-стрит, так как он надеется сдать один из этажей в аренду новому арендатору.

На прошлой неделе Irish Times сообщила, что социальная сеть TikTok прекратила переговоры об аренде более 16 000 квадратных метров офисных помещений в Доклендсе. (Самолеты для переезда в бывший офис сортировки почты отправляются в Анкоридже, где теперь будет нанята большая часть из 1000 новых сотрудников.)

The Business Post сообщила, что несколько крупных технологических компаний пытались сдать офисные помещения в субаренду на фоне замораживания найма, увольнений и политики работы на дому во всем секторе.

Знакомство с дорогой

Аналитики разделились во мнениях относительно ожиданий. CBRE отмечает, что из общего числа офисных площадей, которые должны быть завершены в этом году, более половины уже сдано в аренду заранее в середине года.

В результате к концу года основные арендные ставки в центре города вырастут до 726 евро за квадратный метр, поскольку офисные площади продолжают раскупаться.

Прогноз Cushman & Wakefield также был оптимистичным. Это указывает на то, что «требования к активной жизни» на рынке превышают 390 000 квадратных метров.

«Это говорит о том, что существует спрос», — сказала Кейт Инглиш, главный экономист и глава ирландского отдела исследований и анализа в фирме.

CBRE сообщает, что арендаторы все чаще заключают договоры аренды на срок до 10 или 12 лет, при этом периоды бесплатной аренды резко сокращаются.

BNP Paribas Real Estate отмечает, что эта деятельность ограничивается первой стороной рынка с усилением конкуренции, затрагивающей старые акции, поскольку наблюдается все больше и больше «бесплатной аренды» на более длительный срок.

«Высокий уровень вакантных площадей сдерживает арендную плату за менее известные здания», — сказал Джон Маккартни, директор и глава отдела исследований BNPPRE.

Он подсчитал, что, поскольку предложение уже превышает спрос, уровень вакантных площадей в столице вырос с 10% в декабре прошлого года до 11,4% к концу июня.

Маккартни сказал, что, по его мнению, уровень вакантных площадей будет продолжать расти к концу года, учитывая низкий уровень «поглощения» старых акций на рынке, поскольку некоторые компании переезжают в более современные и новые офисы.

периодический рынок

Как и другие сегменты рынка недвижимости, рынок офисной недвижимости цикличен.

Инсайдер в сфере недвижимости сказал, что, по его мнению, офисный сектор движется к спаду после игры в догонялки в течение большей части последнего десятилетия после того, как строительство застопорилось в период с 2009 по 2014 год.

Он отметил, что этот год должен стать первым с 2008 года, когда будет построено более 200 000 квадратных метров офисных площадей — в то время, когда многие компании все еще не уверены в своих требованиях к офисам, а технологические компании активно отступают.

«Курсы важны, потому что они дают сигнал к остановке строительства», — пояснил он.

Тем не менее, он сказал, что его беспокоит явное убеждение некоторых в том, что наблюдаемый на рынке рост арендных ставок — для зданий, удовлетворяющих растущие потребности ESG — каким-то образом защищен от остального рынка.

Он сказал, что средняя арендная плата падает по всему сектору, несмотря на рост цен в этом сегменте премиум-класса.

И предупредил, что это в итоге окажет косвенное влияние на цепочку.

«Некоторых может соблазнить идея, что на этот раз все будет по-другому, что арендная плата наверху будет расти, и если вы продолжите строить, все будет хорошо, потому что свободные акции не конкурируют с вашими акциями. Я бы не стал покупать что.»