Буря спроса и предложения продолжает бродить по собственности

Нет сомнений в том, что 2021 год будет выдающимся годом с точки зрения роста цен на недвижимость.

Хотя официальные данные пришли к октябрю к концу года, годовая инфляция цен была на очень высоком уровне — 13,5%.

Это были самые высокие темпы роста цен на недвижимость за шесть лет — время года, когда прирост цен обычно начинает снижаться.

Большинство аналитиков теперь согласны с тем, что годовая инфляция цен, вероятно, превысит 10%, а Дэйви повысил свой прогноз до 13% роста в 2021 году.

Кто бы мог предположить, что мы окажемся в таком сценарии, когда эпидемия будет распространяться?

Уж точно не профессионалы. Большинство из нас согласились с тем, что в марте 2020 года мы будем рассматривать результаты по ценам на недвижимость выше 10%.

И они были не одни среди своих зарубежных коллег.

Большинство аналитиков ожидали, что основные мировые рынки недвижимости испытают рецессию разной степени, но оказались неправы, когда цены растут такими быстрыми темпами.

Несоответствие дисплея

Хотя существует множество факторов, влияющих на цены на недвижимость, единственным важным фактором здесь является очевидное несоответствие между спросом и предложением.

Предложение улучшилось в течение года по сравнению с минимумом в 2020 году, когда потенциальные продавцы жилья решили остановить пандемию и выставить свою недвижимость на рынок.

Однако к концу года появились признаки того, что предложение вернулось к историческому минимуму почти во всех частях страны, за исключением столицы.

в соответствии с Отчет с сайта недвижимости daft.ie Опубликованное на этой неделе, общее количество объектов недвижимости, доступных для онлайн-покупки 1 декабря, составило менее 11 500.

Это было почти вдвое меньше среднего показателя до Covid, который составлял 22500 человек в 2019 году.

Профессор Тринити-колледжа Ронан Лайонс, автор отчетов daft.ie, отметил, что «по сравнению с началом 2010 года, когда по всей стране было выставлено на продажу более 50 000 домов, это совершенно другой рынок».

Однако Институт профессиональных аукционов и оценщиков — IPAV — считает, что нехватка может быть не такой серьезной, как предполагают цифры.

Она говорит, что ее агенты сообщают о стабильном поступлении акций на рынок, особенно в конце года, но они не рекламируют их на порталах недвижимости.

«В этом меньше необходимости, потому что агенты одобрили ипотечные и наличные покупатели в своих книгах для недвижимости, которая выходит на рынок», — пояснил Пэт Давитт, генеральный директор IPAV.

В следующем году ожидается больше.

«На текущем рынке продавцы знают, что могут продавать свои дома, не дожидаясь тех, кто не был проверен агентами как« готовый к работе », а некоторые, возможно, не собираются покупать, но могут искать на рынке», — добавил он. .

Возможно, продавцы могут позволить себе такую ​​роскошь в условиях, когда пандемия поставила их на место водителя.

Но вряд ли так будет вечно.

Единственное, что на данный момент работает в пользу продавца, — это нехватка новых домов, которые необходимо строить, чтобы удовлетворить спрос.

Новые дома снова на ходу

Существуют разные оценки количества домов, которые необходимо строить каждый год, чтобы удовлетворить потребности Ирландии.

Центральный банк поставлял ему около 35 000 единиц в год на ближайшие десятилетия, хотя некоторые аналитики считают, что это вполне вероятно. намного выше чем это, когда принимаются во внимание различные типы владения — собственник, частный арендный сегмент и сегменты социального жилья.

В настоящее время у нас более 20 000 единиц каждый год.

Хотя это все еще довольно далеко от того места, где должно быть, это неплохой результат в контексте длительных остановок строительства из-за пандемии в этом и прошлом году.

Однако, несмотря на то, что строительство новых домов возобновляется, рынок по-прежнему сильно зависит от предложения существующих домов, и, похоже, новые здания не фигурируют в отчетах о сделках.

Например, в период до октября более 85% всех сделок с жильем приходилось на уже существующие дома, по данным Brokers Ireland.

Либо нехватка новых домов слишком велика, либо новые дома недоступны для многих покупателей, особенно для начинающих покупателей, которые могут воспользоваться схемой «Помощь в покупке», если они приобретут недавно построенный дом.

Впервые стареющее лицо Юпитера

Учитывая нехватку предложения и быстрые темпы роста цен, возможно, неудивительно, что средний возраст, в котором люди покупают свой первый дом, отстает от жизни.

тот анализ рынка Опрос, проведенный Ассоциацией банков и платежных систем Ирландии в последние месяцы, показал, что чуть более четверти тех, кто впервые покупает жилье, были в возрасте 30 лет или моложе в прошлом году.

Эта цифра сократилась вдвое в 2004 году, когда шесть из десяти домовладельцев впервые были в этой возрастной группе.

Хотя они и достигли преклонного возраста, если позволяют средства, они все больше зависят от помощи родителей, чтобы подняться по служебной лестнице.

Банк мамы и папы на проверке

Одна проблема, которая обычно возникала в этом году, заключалась в том, в какой степени покупатели жилья всех видов получают помощь от семьи при совершении покупок.

так называемый Банк мамы и папы Он попал в заголовки газет после того, как Закон о финансах содержал меру по изменению налогового режима таких ссуд и переводов.

Хотя эта мера в конечном итоге была отменена, она подчеркнула масштабы этой практики и ее влияние на инфляцию цен на недвижимость.

По словам ипотечного брокера Майкла Доулинга, нет никаких сомнений в том, что это способствует росту цен.

«Если у вас есть 3 или 4 человека, которые предлагают цену на один и тот же дом по цене € 400 000 или € 500 000, и один может взять сразу 50 000 евро, чтобы изменить ситуацию, это повлияет на цены», — сказал он.

И ссуды все время растут.

По его словам, за три десятилетия работы в бизнесе он видел, что вклад родителей колеблется от 10 000 до 30 000 евро и от 50 000 до 60 000 евро.

«Это не удивит меня 100 000 евро», — сказал Доулинг.

В эпоху нехватки жилья те, кто может увеличить предложение собственности на деньги родителей, обязательно получат ключи от дома или квартиры в конце дня.

Тем, у кого нет ограничений по ипотечному кредитованию.

Колпачки следует менять или убирать?

Центральный банк находится в процессе проведения серьезной проверки. Правила ипотечного кредитования С ожидаемыми результатами в следующем году.

В настоящее время предлагается максимум в 3,5 раза превышающий доход или совокупный доход заявителей, и понятно, что в рамках общественных консультаций было оказано большое давление, чтобы изменить это требование, предоставляя некоторую свободу действий, в частности, кандидатам с низкими доходами. .

Согласно сообщению, опубликованному в Irish Times за последние недели, потенциальные покупатели жилья, зарабатывающие менее 60 000 евро, могут быть подвергнуты ограничению до 4,5-кратного дохода, когда проверка будет завершена.

Есть альтернативные предложения, например, одно от Brokers Ireland, которое призывает изменить соотношение кредита к доходу с мультипликатора валовой заработной платы на процент от чистого располагаемого дохода.

ипотечный рынок

2021 год стал годом радикальных перемен Ирландский банкинг По крайней мере, два кредитора заявили о своем намерении покинуть рынок.

В то время как о предстоящем уходе Ulster Bank широко сообщалось, KBC возникла как молния неожиданно.

И хотя это могло сигнализировать о спаде на рынке ипотечного кредитования, оно было встречено некоторыми удивительно хорошими предложениями, в основном со стороны нетрадиционных кредиторов.

Avant также продолжал добиваться успехов на рынке, введя фиксированную ставку менее 2% осенью 2020 года.

Конкуренция усилилась с запуском на рынок первой 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой со ставкой от 2,85%.

Финансирование Ирландии предлагает фиксированные ставки на срок до 25 лет, начиная с 2,65%.

Хотя они немного дороже ставок, предлагаемых по краткосрочным ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, они могут быть очень привлекательными в контексте текущей инфляционной среды, когда центральные банки Великобритании уже повышают процентные ставки, а Федеральная резервная система США сигнализирует о трехкратном повышении ставок в 2022 год.

С другой стороны, у нас была низкая ценовая среда в Европе на протяжении большей части последнего десятилетия, и Европейский центральный банк указал, что не торопится повышать процентные ставки в ответ на инфляционную среду, которую он считает «временной».

Brokers Ireland считает, что это парадокс для молодых людей, пытающихся закрепиться на рынке недвижимости на текущем рынке.

«Это трагедия и настолько плохая с точки зрения социальной сплоченности, что молодые и средние поколения не могут владеть домом в то время, когда на ипотечном рынке наблюдается положительная турбулентность с исторически низкими процентными ставками, даже если это так, — сказала Рэйчел Макговерн, директор по финансовым услугам. В Brokers Ireland они опережают средний показатель по еврозоне и впервые могут фиксировать эти ставки на фиксированные периоды до 30 лет.

«Это только усугубит трагедию ситуации, если эти низкие ставки перестанут быть характерными для рынка к тому времени, когда предложение приблизится к уровню удовлетворения спроса», — добавила она.

Следующий год

При первоначальном прогнозе инфляции цен на недвижимость около 5% в следующем году аналитики начинают пересматривать эти оптимистичные ожидания в свете последних данных.

Но пока они совсем не похожи на то, что мы видели в 2021 году.

Однако проблемы, которые в значительной степени потрясли рынок, скорее всего, сохранятся.

В то время как предложение новых домов будет догонять многие годы в будущем, возможное отсутствие каких-либо остановок в строительном секторе приведет к тому, что количество завершенных домов превысит лучший, чем ожидалось, результат в следующем году на 2020/21 год.

«Covid-19 потряс рынок жилья в Ирландии — это точно», — сказал Ронан Лайонс.

Он заключил: «Хотя в ближайшие годы предложение, похоже, улучшится, что снизит давление на рынке, мы, несомненно, увидим больше признаков того, что система находится под давлением, прежде чем ситуация изменится».

И среда процентных ставок может создать больше проблем не только для покупателей, но и для держателей ипотечных кредитов в целом — если не в 2022 году, то, вероятно, в более поздние годы.

Это еще один фактор, влияющий на идеальный шторм слабого предложения и растущего спроса — шторм, который не собирается утихать в ближайшем будущем.