Время совершить резкий шок по ипотечным ставкам – The Irish Times

Сейчас есть все признаки того, что процентные ставки будут расти гораздо быстрее, чем ожидалось до недавнего времени. В то время как основное внимание в последнем заявлении ЕЦБ уделялось историческому росту на 0,75 процентного пункта, который последовал за ростом на 0,5 пункта в июле, возможно, наиболее важным для держателей ипотечных кредитов было четкое указание президента ЕЦБ Кристин Лагард на то, что за этим последуют новые, причем быстро. Во всяком случае, в последние дни эта барабанная дробь усилилась: Федеральная резервная система США сообщила об еще одном повышении на 0,75 пункта, а также о повышении со стороны Швейцарии и Банка Англии.

Лагард предположила, что потребуется «несколько встреч», чтобы достичь неустановленной целевой ставки, необходимой для оказания давления на инфляцию. Явным признаком является то, что увеличение, вероятно, произойдет на оставшихся двух собраниях в этом году, возможно, также на январском совещании и, возможно, снова в марте. Это не постепенный, отдаленный период повышения процентных ставок — это быстрая корректировка в течение следующих трех или четырех заседаний ЕЦБ.

1. Что будет дальше?

Следующее заседание Совета управляющих Европейского центрального банка по денежно-кредитной политике состоится 27 октября. Очередное повышение процентных ставок обязательно. Это будет не менее половины пункта, и есть хорошие шансы на рост еще на 0,75 пункта. Европейский центральный банк рассматривает депозитную ставку — цену, которую он платит банкам за депозиты овернайт — как ключевую процентную ставку. В настоящее время эта ставка составляет 0,75 процента. Так где же ЕЦБ хочет его получить? Так называемая нейтральная ставка, ставка, которая не стимулирует и не ослабляет экономику, может составлять около 2 процентов, но рынки ожидают, что к весне Европейский центральный банк повысит ставку до 2,5 процента. Перспективы дальнейшего увеличения до 3 процентов по сравнению с балансом следующего года уменьшаются, хотя это трудно предсказать. Еще неизвестно, какое влияние на все это окажет рецессия в еврозоне, которую Европейский центральный банк рассматривает как риск, но пока не предвидит. Снижение потребительского и делового спроса само по себе должно помочь снизить инфляцию. Но на данный момент речь Лагард на этой неделе усилила предупреждения, сделанные несколько недель назад после заседания совета директоров, о росте стоимости заимствований и потенциальной необходимости пересечь нейтральную ставку. Трейдеры теперь делают ставку на то, что депозитная ставка ЕЦБ может вырасти до 3% к июню следующего года, предполагая, что заемщики столкнутся с серьезным потрясением в ближайшие несколько месяцев, за которым последует более постепенное повышение в следующем году.

2. Как насчет отслеживания ипотечных ставок?

Tracker Mortgages росли устойчивыми темпами вместе со ставками ЕЦБ. Он привязан не к депозитной ставке ЕЦБ, а к другой ставке, называемой ставкой рефинансирования, которая в настоящее время на полпункта выше и составляет 1,25%. Отслеживающая маржа — сумма, которую вы платите сверх ставки ЕЦБ, — варьируется. Обычная маржа в 1,25 процентных пункта теперь увеличит скорость отслеживания до 2,5 процента после сентябрьского повышения. Если ставки ЕЦБ повысятся еще на 1,5 процентных пункта, это повысит эту ставку отслеживания до 4 процентов. Это около 130-140 евро в месяц в виде дополнительных выплат в год по типичному кредиту в размере 200 000 евро, или около 240-250 евро дополнительно в месяц по сравнению с ситуацией до первого повышения ставки в июле. Трекеры много лет были крупными победителями на ирландском ипотечном рынке с точки зрения процентной ставки, которую они платили, но теперь они сталкиваются с самым большим ростом.

3. А другие ставки по ипотеке?

Ипотечный брокер Майкл Доулинг отмечает, что существует около 150 000 заемщиков со старыми стандартными плавающими ставками, но средний размер кредита составляет всего около 80 000 евро. В основном это пожилые заемщики, многие из которых в последние месяцы перешли на более дешевые фиксированные ставки.

До сих пор крупные кредиторы — AIB, Банк Ирландии и постоянный TSB — не повышали свои переменные ставки — тот факт, что ставки здесь уже были выше среднего по еврозоне, похоже, дал им некоторое пространство для маневра. Переменные ставки, как правило, не являются маркетинговым инструментом для новых заемщиков — на них приходится лишь около 10% новых кредитов. Средняя ставка по новым переменным кредитам теперь составляет 3,6 процента. Банк Ирландии и PTSB с их относительно высокими плавающими ставками будут испытывать меньшее давление, чем AIB. Но скоро эти ставки начнут расти и у всех кредиторов.

4. А как насчет ставок для новых заемщиков и обменников?

До сих пор крупные игроки также откладывали повышение фиксированных ставок, которые они взимают с новых заемщиков или конвертеров, многие из которых обычно фиксируются на три-пять лет, а некоторые даже дольше. Тем не менее, цены, предлагаемые более мелкими игроками, такими как Avant и Finance Ireland, выросли, и Даулинг говорит, что «теперь это только вопрос времени», когда крупные игроки последуют их примеру.

Несмотря на повышение ставок ЕЦБ, средняя процентная ставка, выплачиваемая по новой ипотеке в стране, снизилась, поскольку заемщики прилагают последние усилия, чтобы найти ценность до повышения ставок. Средняя процентная ставка по новому ипотечному кредиту в июле составила 2,63% по сравнению с 2,68% в июне. Это по-прежнему выше среднего показателя по еврозоне, составляющего 2,08 процента, хотя в последние месяцы республика опустилась со второго места в рейтинге самых дорогих на четвертое.

На этом рынке все еще есть ценность. Четырехлетние процентные ставки по-прежнему доступны на уровне не более 2 процентов для некоторых заемщиков PTSB и AIB — эти кредиторы сейчас «перегружены» бизнесом, говорит Даулинг, поскольку люди отказываются от более дорогих кредитов. Тем не менее, хорошая ценность от мелких кредиторов постепенно исчезает, и теперь неизбежны большие повышения цен, предлагаемые крупными игроками. Вопрос только в том, будут ли они ждать повышения ЕЦБ в октябре или пойдут раньше. В любом случае это будут только недели.

Те, на кого уже распространяются фиксированные ставки, разумеется, защищены на время действия. Тем не менее, одной из важных тем в ближайшие несколько лет будут высокие затраты, с которыми люди столкнутся после окончания периода фиксированной ставки, либо переходя на плавающие ставки, либо на новый период фиксированной ставки с более высокой ставкой.

5. Могут ли заемщики что-нибудь сделать?

Заемщикам ипотеки в течение нескольких месяцев советовали рассмотреть свои варианты. Окно теперь может быть закрыто для многих с точки зрения преобразования кредитора. Доулинг указывает на 10–12-недельный административный период для смены кредитора как на основное препятствие: к тому времени, когда процесс завершится, низкая ставка у нового кредитора может исчезнуть. Остается вариант поговорить с вашим кредитором; Например, у тех, кто берет старые ссуды с плавающей ставкой, все еще может быть время, чтобы принять более дешевую фиксированную ставку на несколько лет у того же кредитора — легкая задача. Или у тех, кто приближается к концу своего текущего фиксированного срока, может быть возможность его продления. Как всегда, важен профессиональный совет, так как кредиты с фиксированной процентной ставкой предоставляются на различных условиях, например, в отношении единовременного платежа, что в некоторых случаях может быть затруднительно.

Есть еще один фактор, с которым сталкиваются создатели и те, кто берет новые кредиты. Более высокие процентные ставки означают, что банки ужесточают правила в отношении кредиторов стресс-тестов, чтобы увидеть, смогут ли они заплатить, если процентные ставки повысятся. Заемщики могут предоставить так называемую подтвержденную историю погашения по текущим процентным ставкам, но некоторые из них будут бороться за достижение более высоких процентных ставок, указанных в стресс-тесте. В настоящий момент Доулинг говорит, что рынок занят переходниками и новыми заемщиками, но будет интересно посмотреть, как на него повлияют более высокие процентные ставки и все, что с ними произойдет в ближайшие месяцы.