Ожидается, что цены на недвижимость продолжат расти

Процентные ставки резко растут во всем мире, а высокий уровень инфляции снижает располагаемый доход потребителей, в то время как многие страны также ожидают рецессии в ближайшие месяцы.

Все это приводит к ожиданиям снижения цен на недвижимость на многих рынках, при этом в некоторых странах ожидается довольно резкое снижение.

Но в Ирландии все иначе.

Какова сейчас ситуация на рынке жилья здесь?

Нам нужно ваше согласие, чтобы загрузить этот контент rte-playerМы используем оператора RTE для управления дополнительным контентом, который может устанавливать файлы cookie на вашем устройстве и собирать данные о вашей активности. Просмотрите их данные и примите их для загрузки контента.Управление настройками

Цены на жилье в Ирландии продолжают расти значительными темпами, но они намного ниже, чем несколько месяцев назад.

Последние данные Центрального статистического бюро поступили к нам за август, и они показывают, что цены в стране выросли на 12,2% за год по сравнению с этим месяцем.

Это довольно большой скачок за год — он выше нынешнего высокого уровня инфляции — но темпы, похоже, замедляются.

Еще в марте цены были на 15% выше в годовом исчислении, но цифра постепенно снижается и снижается ежемесячно, доведя нас до цифры 12,2%.

Но за исключением короткого периода на ранних стадиях пандемии, в Ирландии за последние восемь лет или около того наблюдался довольно сильный и последовательный рост цен на недвижимость.

Еще одна тенденция, которая наблюдается уже несколько лет, заключается в том, что цены за пределами Дублина растут быстрее, чем в столице.

В августе, например, цены в Дублине были на 9,7% выше в годовом исчислении, тогда как цены в остальной части страны были выше на 14,2%.

Конечно, Дублин остается самым дорогим округом для покупки дома, но эта тенденция означает, что цены в остальной части страны теперь поднялись выше вершины кельтского тигра.

Отметка уровня воды была достигнута в мае 2007 года, но сейчас цены выше ее на 1,3%.

Между тем цены в Дублине все еще немного отстают от своего пика, который пришелся на февраль 2007 года.

По состоянию на август они были примерно на 6,5% ниже этого уровня. Но, конечно, если цены будут расти еще несколько месяцев, то скоро они перешагнут и этот рубеж.

Что стоит за этим замедлением роста цен?

Два фактора играют важную роль, но одним из ключевых факторов, по-видимому, является тот факт, что мы начинаем видеть переизбыток домов.

Это все еще достаточно близко, чтобы должным образом удовлетворить спрос — количество новых зданий в этом году, вероятно, будет на 5 000-25 000 меньше, чем то, что нам нужно, по мнению экспертов.

Но он выше, чем был, и это немного снижает давление на рынок.

Другим важным фактором являются сбережения, накопленные в стране во время пандемии.

Похоже, что большая часть этих денег ушла на депозиты для домов, что помогает объяснить, почему цены растут с середины 2020 года. Но есть признаки того, что большая часть этого денежного клина уже прошла через систему.

Конечно, на этом месте еще есть много сбережений, но похоже, что большинство людей, которые хотели вложить их в собственность, уже сделали это.

Были даже сообщения о стабилизации цен…

Да, в недавнем отчете сайта недвижимости Daft.ie указано, что цены на листинге были стабильными в период с июля по сентябрь.

Но это были запрашиваемые цены, а между запрашиваемыми ценами и фактическими продажными ценами часто существует разрыв.

По крайней мере, два месяца назад общая тенденция заключалась в том, что дома продавались по цене, значительно превышающей запрашиваемую цену, особенно в таких местах, как Дублин.

Но в настоящее время появляется все больше и больше неофициальных свидетельств того, что дома продаются по запрашиваемой цене или ниже, в то время как некоторые списки пересматриваются в сторону понижения.

Но пройдет время, прежде чем мы сможем увидеть убедительные доказательства этого.

Даже когда мы смотрим на данные CSO, которые представляют собой фактическую цену, по которой продается недвижимость, мы также видим временной лаг. Сделки, зарегистрированные как проданные в августе, например, могли быть уже согласованы за несколько месяцев вперед.

Таким образом, пройдет несколько месяцев, прежде чем мы сможем увидеть тенденции на стороне цены предложения, которые на самом деле означают реальные цены продажи.

Каково влияние более высоких процентных ставок на все это?

Пока, возможно, это не имело большого эффекта.

Небанковские кредиторы относительно быстро пропустили повышение ЕЦБ, но крупные банки в значительной степени защитили неотслеживаемых клиентов от их воздействия.

Помимо фиксированных ставок AIB, большинство переменных и фиксированных ставок, предлагаемых новым клиентам, сейчас такие же, как и шесть месяцев назад.

Но со скоростью роста на пути, это только вопрос времени, когда это изменится. И как только это произойдет, это начнет сокращать сумму, которую люди могут взять в долг для ипотеки, и, возможно, даже вообще вытеснит некоторых людей с рынка.

Потому что, если вы сталкиваетесь с более высокой процентной ставкой, ежемесячный платеж, очевидно, увеличивается, и это может заставить людей брать взаймы меньше, чтобы гарантировать, что они смогут погасить свои страховые взносы.

Но банки также применяют стресс-тесты к заявкам на ипотеку — помимо пределов соотношения кредита к стоимости и кредита к доходу, установленных центральным банком.

Во-первых, им нужно посмотреть, сможет ли клиент позволить себе ипотеку, если ставки вырастут не менее чем на 2% от текущей ставки. Некоторые даже его пропускают — но 2% — это минимум.

Таким образом, если ставка ЕЦБ сейчас составляет 2% (а предлагаемые фиксированные и переменные ставки находятся где-то выше этого уровня), это означает, что текущий стресс-тест должен быть установлен на уровне 4% или выше.

Банки также сделают приблизительный подсчет других ваших расходов — счетов за электричество, продукты, транспортные расходы и т. д. — чтобы убедиться, что в вашей зарплате достаточно места для маневра на случай дальнейшего повышения ставок или падения вашего дохода.

И, конечно же, учитывая, что все наши счета растут из-за инфляции, они заберут из вашего дохода больше, чем раньше.

И все это сводится к тому, что многие клиенты просто не получат ту же сумму кредита, что и раньше, хотя их доходы совсем не изменились.

Какие еще факторы могут снизить цены?

Инфляция вообще может оказывать влияние, потому что она вынимает больше денег из карманов людей, уменьшает сумму, которую они могут отложить на депозит, или направляет их на ежемесячный платеж.

Скажется и экономическая неопределенность, существующая в данный момент — потому что люди могут неохотно делать важный шаг или покупать, когда не уверены, что их ждет за углом для них самих или экономики в целом.

И направление экономики может быть действительно важным фактором во всем этом, потому что мир готовится к очередному спаду.

Ожидается, что в ближайшие месяцы в США, еврозоне и Великобритании произойдет экономический спад, если его еще нет.

Есть прогнозы, что Ирландия практически избежит спада — отчасти из-за экспортного сектора и многонационального сектора — но на данный момент нет ничего определенного.

Независимо от показателей ВВП, если мы начнем видеть, как крупные технологические работодатели массово увольняются, или местная экономика сокращается из-за того, что люди воздерживаются от своих расходов, то все это в конечном итоге может косвенно повлиять на то, сколько людей уход Они пытаются купить дом и цена, которую они готовы заплатить за дом.

Что может помочь сохранить повышательное давление на цены?

Мы все еще не строим то количество домов, которое, по мнению большинства экспертов, необходимо для удовлетворения спроса.

И если у вас дефицит, цены очень трудно упасть до сколько-нибудь значимой степени.

В строительстве сейчас также огромная инфляция цен, и по-прежнему ощущается нехватка рабочей силы в высококвалифицированных областях — поэтому строить дома сейчас дороже, чем год или два назад.

Девелоперы также будут утверждать, что их маржа на новом строительстве слишком мала, поэтому, если люди не могут или не хотят платить цены, которые они продают, они могут просто сократить будущие планы строительства.

Это усугубит проблему с отображением.

Наш рынок ипотечного кредитования и личные финансы сейчас гораздо более устойчивы, чем в годы правления кельтского тигра.

Эти правила центрального банка сдерживали индивидуальные заимствования, в то время как потребители также стали более ответственно относиться к своим собственным деньгам. Данные Центрального статистического управления на этой неделе показали, что уровень отношения долга к доходам для потребителей упал до рекордно низкого уровня и теперь впервые ниже среднего показателя по еврозоне.

В конце концов, это хорошо, но это также означает, что экономический спад вряд ли приведет к тому, что усталые заемщики выставят на рынок больше домов.

Между тем, что касается спроса, то и здесь нет оснований полагать, что что-то изменится.

В стране по-прежнему хранится большая часть сбережений, сэкономленных на пандемию, на банковских счетах, часть из которых все еще может быть предназначена для приобретения недвижимости.

Но, возможно, самое главное, у нас также есть большое количество людей, которые ежемесячно платят огромные суммы за аренду и хотели бы иметь возможность покупать.

И останавливает их не размер ежемесячного платежа — возможно, они действительно сэкономят на ипотеке значительную сумму денег, чем на счете за аренду.

Что мешает им покупать, так это отсутствие выбора на рынке, а в некоторых случаях и отсутствие достаточного депозита.

Итак, каковы прогнозы относительно дальнейшего движения цен?

Существует широкий спектр прогнозов от различных групп и компаний, связанных с рынком недвижимости, а также широкий диапазон цифр о том, куда дальше пойдут цены.

Тем не менее, по общему мнению, рост цен будет продолжать замедляться в ближайшие месяцы и в следующем году.

Но немногие ожидают падения.

В целом, мы ожидаем увеличения на 10% в этом году, а может быть, и чуть меньше, при снижении цен до 4-5% в следующем году.

Все боятся произнести бессмертные слова «мягкая посадка», но они имеют в виду именно это.

Но есть и другие, кто говорит, что цены могут упасть в следующем году или около того — финансовый лектор Кормак Люси недавно предположил, что цены могут упасть на 10% в начале 2024 года.

Однако он также отметил, что проблемы со спросом и предложением останутся, так что это не обязательно хорошая новость для потенциальных покупателей.

Между тем, по недавним оценкам ESRI, цены на недвижимость в Ирландии были завышены на 7% — это было основано на ее расчетах, в которых учитывались доходы, численность населения и т. д.

Но важно отметить, что переоценка недвижимости на 7% не означает, что цены снизятся на эту величину. Как мы знаем из нашего собственного прошлого, вещи могут продолжать продаваться намного дороже своей стоимости в течение длительного времени.

Как выглядит международная картина сейчас?

На данный момент прогнозы по ряду других рынков недвижимости более пессимистичны.

Цены в Великобритании, например, многие ожидают, что цены упадут примерно на 10% в следующем году. Credit Suisse прогнозирует снижение на 10-15%.

Аналогичного падения Moody’s ожидает и на рынке недвижимости США — возможно, к вечеру до 20% в отдельных районах этой страны.

В обеих странах в последние месяцы наблюдалось более резкое повышение ставок, чем в Европе, что оказывало давление на заемщиков.

Goldman Sachs говорит о 15-процентном падении цен на недвижимость в Канаде, в то же время ожидается снижение цен в этом и следующем году в Австралии — стране, которая давно известна необычными ценами на жилье.

Ничто из этого не обязательно имеет какое-либо значение для ирландского рынка — все эти вещи имеют свою собственную динамику и местные проблемы, которые будут отличаться от нашей жизни.

Но это не значит, что происходит полное отключение.

Потому что мы знаем, что сегодня на ирландском рынке недвижимости много международных игроков – либо в качестве девелоперов, инвесторов-девелоперов, либо в качестве операторов по сдаче в аренду.

Что неясно, так это то, как они отреагируют, если эти международные падения цен принесут плоды, которые, вероятно, будут смешаны со спадом на этих ключевых рынках.

В этом случае рассматривают ли эти инвесторы свои ирландские активы как надежный источник дохода или как то, что они могут продать, чтобы поддержать свой бизнес дома?