Помогут или помешают новые правила арендаторам? — Ирландские времена

В эпоху роста арендной платы и нехватки предложения все, что защищает права арендаторов, как правило, хорошо.

Возможно, в частности, как показывают недавние данные ESRI, все больше и больше молодых людей настроены снимать жилье на более длительные периоды своей жизни, причем каждый третий в возрасте 35–44 лет, вероятно, будет владеть домом к моменту выхода на пенсию.

Таким образом, введение в прошлом месяце долгосрочной аренды, аналогичной той, которой пользуются в остальной Европе, приветствовалось многими, поскольку предполагается, что арендаторы получат больше постоянства.

Однако это может неожиданно нарушить работу арендаторов.

Нормативные документы

До введения новых правил 11 июня арендодатели имели право расторгать договор аренды каждые шесть лет по любой причине в соответствии с так называемой арендой Части 4. Если договор аренды не будет расторгнут, он будет продолжаться еще шесть лет ( Часть 4 другая).

Однако теперь эта возможность для арендодателей была отменена, поскольку по прошествии шести месяцев они смогут расторгнуть договор аренды только по причинам, изложенным в Законе об аренде жилых помещений 2004 года.

К ним относятся: нарушение арендатором обязательства. арендатор не платит арендную плату; жилище уже не подходит; Собственник намерен продать недвижимость; Арендодатель хочет имущество для члена семьи; Собственник намерен значительно обновить или отремонтировать недвижимость; или что владелец намеревается изменить его использование.

Таким образом, если арендатор находится в собственности в течение шести месяцев или более, арендатор имеет право оставаться в ней столько, сколько пожелает. Это зависит от того, оплачивает ли арендатор арендную плату / содержание имущества и т. Д.

Новые правила применяются только к аренде, созданной после 11 июня 2022 года, и, следовательно, не будут применяться к тем, кто был до этой даты — пока. Ожидается, что новая система будет применяться ко всем видам аренды к 2028 году.

ответ

Ключом к эффективности новых правил будет то, как владельцы реагируют на них. Уже сейчас волна регулятивного и налогового бремени означает, что все большее число арендодателей продают, а это означает, что арендный фонд превращается в арендный фонд. Хорошая новость для покупателей жилья, но не для арендаторов.

Недавние данные от Sherry Fitzgerald, например, показывают, что во втором квартале этого года более трети (37 процентов) продавцов подержанных домов были инвесторами — это один из самых высоких показателей, зарегистрированных с тех пор, как Sherry Fitzgerald Research начала отслеживать в 2003 году. .

Таким образом, одно опасение заключается в том, что изменения могут послужить дополнительным стимулом для большого числа мелких собственников, которые уже уходят с рынка.

Маргарет Маккормик из Ирландской ассоциации арендодателей говорит, что новые правила окажут «значительное пагубное влияние» на сектор.

«Я думаю, что вмешательство в рынок вместо повышения безопасности арендаторов приведет к сокращению количества жилья для арендаторов», — говорит она.

Они не обязательно являются правилами как таковыми; Это мера изменений в отрасли.

«Проблема в том, что законодательство меняется с такой скоростью, что на рынке нет ни доверия, ни стабильности», — говорит она. «Я думаю, что владельцы очень обеспокоены всем законодательством в секторе, а также последовательными и постоянными изменениями».

Она указывает, что, возможно, лучшим подходом было бы разрешить несколько различных типов арендной платы, а не общий, неограниченный подход.

«Права арендаторов все время увеличиваются, а обязанности арендодателей увеличиваются», — говорит она, отмечая, что долгосрочная арендная плата в других странах, как правило, основана на самоокупаемости. Но в Ирландии арендодатель будет нести ответственность за содержание имущества в течение всего срока аренды.

Другая проблема заключается в том, как правила могут повлиять на выбор арендатора.

Как отмечает Маккормик, «владельцы собственности должны знать, что они могут вернуть свою собственность».

Итак, если бы у арендодателя была возможность сдать жилье кому-то в Ирландии по краткосрочному трудовому договору или, возможно, на более длительной основе, кого бы он выбрал? Или арендодатель согласится сдавать аренду группе молодых специалистов, зная, что арендаторы могут по-прежнему сдавать, но арендная плата будет оставаться на месте, возможно, в течение десятилетий?

Арендаторы нуждаются в защите; Но им также нужен доступ к домам, поэтому внедрение новых правил должно тщательно контролироваться, чтобы не допустить вредных последствий, которые сделают и без того жесткий рынок аренды еще более жестким.