Почему частники продают?

Неинституциональные или частные арендодатели предоставляют 94% арендного жилья здесь, в Ирландии.

Но все больше людей решают продать, несмотря на рекордно высокие арендные ставки.

Мы выяснили, почему это так, и как это повлияет на рынок жилья.

Сколько мелких собственников ушло с рынка?

По данным Совета по аренде жилья (RTB), за последние пять лет с рынка аренды ушли 43 000 домов.

После продажи эти объекты редко возвращаются на рынок аренды.

Это плохая новость для арендаторов, которые уже столкнулись с низким уровнем запасов и ростом цен.

Недавний отчет сайта недвижимости Daft.ie показал, что в начале февраля было доступно всего 1096 домов, что на 20% меньше, чем за тот же период прошлого года.

Если эта тенденция сохранится, предложение аренды упадет еще больше.

Почему частники продают свою недвижимость?

По данным Королевского общества оценщиков Ирландии (SCSI), 40% продаж недвижимости за последние три месяца прошлого года были связаны с продажей домовладельцами своей инвестиционной собственности.

Барри Макдональд, представитель REA Estate Agents, сказал, что ожидает, что арендодатели продолжат продажи в этом году, если только не будут внесены изменения в правила в пользу арендодателей, что, по его мнению, маловероятно.

«Я думаю, мы и дальше будем видеть, как владельцы уходят с рынка в пользу более прямых и менее обременительных инвестиций», — сказал он.

«Это приведет к тому, что арендная плата вырастет выше нынешнего уровня», — добавил он.

Но зачем лендлордам продавать, когда и спрос, и арендная плата так высоки?

Возглавляют список усиленное регулирование, высокие налоги и лживые арендаторы.

Высокие цены на недвижимость также сделали идею продажи более привлекательной для некоторых.

Многие домовладельцы, как заметил г-н Макдональд, являются «случайными домовладельцами».

«Разрушение имущества привело к ситуации, когда стоимость дома была очень низкой по сравнению с ипотекой на имущество, и владельцам пришлось сохранить имущество и сдать его в аренду.

«Теперь, когда мы наблюдаем рост стоимости домов за последние пять лет, стоимость дома достигла уровня, которым владелец может распорядиться и погасить ипотеку», — пояснил он.

Как правила негативно влияют на частных владельцев?

Ирландская ассоциация владельцев недвижимости (IPOA), представляющая интересы частных арендодателей, охарактеризовала текущую ситуацию как «чрезвычайно сложную» для неинституциональных арендодателей.

Мэри Конвей, руководитель отдела андеррайтинга, сказала, что, по ее мнению, реализация политики, такой как зоны давления на арендную плату, создала двухуровневый рынок аренды.

Зоны давления на аренду (RPZ) были введены правительством в 2016 году, чтобы облегчить поиск доступного жилья по мере роста арендной платы.

Это определенные районы, где арендодатели не могут повышать арендную плату более чем на текущий уровень инфляции или на 2% — в зависимости от того, что ниже.

Поскольку уровень инфляции в Ирландии в настоящее время составляет 8%, арендодатели, владеющие недвижимостью в этих районах, не могут увеличивать арендную плату более чем на 2% в год.

«Области давления на арендную плату привели к ситуации, когда многие арендодатели застряли на арендной плате ниже рыночной и, следовательно, оказались в неустойчивой ситуации с ростом затрат и ограничением доходов», — сказала г-жа Конвей.

Она добавила: «За последние 12–18 месяцев более половины опрошенных молодых арендодателей заявили, что планировали продать свою недвижимость, расположенную в районах с арендной платой».

Барри Макдональд из REA Estate Agents сказал, что они наблюдают ситуации, когда разумный арендодатель оставил низкую арендную плату для сидящего арендатора и теперь ограничен минимальным повышением арендной платы в районах с арендным давлением.

Когда существующий арендатор выезжает, арендодатель не может взимать рыночную арендную плату с нового арендатора.

«Они могут застрять на уровне арендной платы около 1200 евро, и в то же время соседний владелец идентичного дома или квартиры получает 2500 евро в месяц», — сказал он.

Один домовладелец, который арендует недвижимость в RPZ на юге графства Дублин, сказал, что он все больше разочаровывается.

«Арендная плата устанавливается так, как удобно арендатору, но наша ипотечная ставка все еще растет», — сказал он.

Владелец, пожелавший остаться неизвестным, уехал работать за границу и снимать семейный дом.

«Это больше раздражает, чем того стоит», — сказал он.

Хотя он предпочел бы не продавать недвижимость, он сказал, что подумает об этом, если правительство не предпримет никаких действий.

Он купил дом 14 лет назад и уже четыре года арендует его.

«Если мы продадим его сейчас, нам придется платить налог на прирост капитала с прибыли, которую мы получаем от сдачи в аренду», — пояснил он.

«Мы уже заплатили налог на этот доход от аренды в дополнение к выплате ипотечного кредита», — добавил он.

Налог на прирост капитала — это налог, уплачиваемый с прибыли или дохода, полученного от продажи недвижимости.

Он рассчитывается на основе разницы между тем, за что вы купили недвижимость, и тем, за что вы ее продали. Вы платите его в размере 33% от прибыли, которую вы получаете.

Хозяин сказал: «Мы и сборщик налогов держим страну на плаву».

«Возможно, правительство могло бы предложить снижение налогов или льготы для мелких землевладельцев в долгосрочной перспективе», — добавил он.

Сколько налогов платят арендодатели?

Частные арендодатели здесь, в Ирландии, платят те же ставки налога на свой доход от аренды, что и на любой другой доход, который у них есть.

Их прибыль от аренды, которая представляет собой их доход от аренды за вычетом вычитаемых расходов, добавляется к их прочему ирландскому доходу в качестве дохода от бизнеса, после чего применяются подоходный налог, USC и PRSI.

Мэриан Райан, директор по развитию бизнеса Taxback.com, привела следующий пример.

«Они будут платить подоходный налог по ставке 20% с первых 40 000 евро дохода и 40% с остатка дохода. Также с дохода им придется платить USC и PRSI», — пояснила она.

Она сказала, что большая часть дохода от аренды будет облагаться налогом на прибыль в размере 40%, 4% PRSI и 8% USC.

Это означает, что многие частные арендодатели платят налог в размере 52%.

С другой стороны, к институциональным арендодателям относятся иначе, чем к частным арендодателям, когда речь идет о налогах на доход от аренды.

Корпорация платит не подоходный налог с дохода от аренды, а корпоративный налог с прибыли.

«При 25-процентном корпоративном налоге на доход от аренды земли и зданий в штате налог, подлежащий уплате, намного меньше, чем 40-процентный подоходный налог за счет более высокого налога, уплачиваемого арендодателю», — сказала г-жа Райан.

Какие изменения хотели бы видеть владельцы?

Буквально на прошлой неделе Focus Ireland и дипломированные бухгалтеры Ирландии опубликовали информационный документ, призывающий правительство принять целенаправленные меры, чтобы удержать мелких арендодателей на рынке частной аренды, чтобы облегчить жилищный кризис.

Пэт Денниган, исполнительный директор Focus Ireland, заявил, что необходимы срочные политические меры.

«Арендодатели, которые рассматривают возможность выселения арендаторов, должны быть нацелены на продажу в ближайшие годы и убеждены, что в их интересах остаться или не выселять при продаже», — сказал он.

По мере развития событий арендная плата как инвестиция становится все менее привлекательной для мелких арендодателей, сказал д-р Брайан Киган, директор по государственной политике Ирландской дипломированной бухгалтерской организации.

«Усиление регулирования в последние годы было вызвано усилиями по обеспечению большей безопасности арендаторов перед лицом нехватки арендного жилья, но во многих случаях эти усилия повысили вероятность того, что мелкие арендодатели уйдут с рынка, усугубив проблемы, которые они планировали. для решения проблемы лечения», — сказал он.

Среди мер, включенных в их предложение, Focus Ireland и дипломированные бухгалтеры Ирландии хотят видеть паритет в налогообложении для предприятий и частных владельцев собственности.

Они требуют фиксированную ставку в размере 25% от пятого дохода штата для мелких арендодателей, которые решили стать «профессиональными арендодателями», отказавшись от своих прав в соответствии со статьей 34 Закона об аренде жилья (2014 г.), что обеспечивает дополнительные гарантии для арендаторов.

Они также призывают к увеличению коэффициента износа с 12,5% до 25% в год, чтобы облегчить инвестиции в техническое обслуживание недвижимости и поощрять более высокие стандарты, когда ремонт не прекращает существующую аренду по Разделу 34, а недвижимость остается на рынке частной аренды для следующие пять лет.

Ирландская ассоциация владельцев собственности (IPOA) также призвала к ряду мер.

К ним относятся предложение скользящего освобождения от налога на прирост капитала при продаже активов, когда выручка реинвестируется в жилую недвижимость в течение 12 месяцев.

Вы также хотите увидеть нормативные изменения, чтобы убрать зоны давления на аренду и текущий запрет на выселение.

«Введение полного запрета на выселение — неадекватная политическая реакция на продолжающийся кризис арендной платы», — сказала г-жа Конвей из IPOA.

Конечно, мы признаем влияние кризиса стоимости жизни на общество в целом.

«Однако мы должны осознавать, что в нынешних условиях постоянно растущей нормативной и налоговой нагрузки на арендодателей этот текущий запрет на выселение лишь накладывает дополнительные ограничения на конституционные права арендодателей и служит дополнительным сдерживающим фактором для инвестиций в арендный сектор. » она добавила.

На прошлой неделе газета Taoiseach заявила, что до праздника Дня Святого Патрика правительство примет решение о продлении запрета на выселение без вины.

Лео Варадкар сказал, что правительство надеялось, что запрет, действующий с ноября, приведет к тому, что в убежищах будет меньше людей.

Однако это не так, поскольку последние данные показывают, что число бездомных растет седьмой месяц подряд.

Примет ли правительство меры, чтобы помочь удержать мелких землевладельцев на рынке?

На прошлой неделе Taoiseach заявил, что, по его мнению, в Ирландии произошла «демонизация» землевладельцев, в частности мелких землевладельцев.

«Так много людей нуждаются в аренде по множеству разных причин — вот почему нам нужны арендодатели», — сказал он.

Г-н Варадкар сказал, что, по его мнению, для правительства было «хорошей идеей» улучшить налоговый режим арендодателей, особенно мелких арендодателей, чтобы побудить их оставаться на рынке и выходить на рынок.

Однако он сказал, что не будет спешить с введением каких-либо крупных внебюджетных налоговых мер.

«Все полезное будет стоить значительных денег, и я думаю, что делать это вне контекста бюджета было бы неразумно.

«Но бюджет не так уж велик, и, возможно, мы сможем это изучить», — добавил он.

В недавнем отчете Национального экономического и социального совета (NESC) предлагается связать улучшенные налоговые процедуры для арендодателей с более широкими правами для арендаторов.

«Для меня это имеет смысл, — сказал Варадкар.