Что дальше с ценами на недвижимость, поскольку темпы роста замедляются?

Законы гравитации диктуют, что то, что поднимается, должно опускаться.

Но когда дело доходит до рынка недвижимости, те же самые правила не обязательно должны применяться.

И поэтому в последние месяцы, когда темпы роста цен на жилье замедлились, а экономика оказалась под давлением, начали возникать вопросы о вероятности снижения цен.

Эта гипотеза получила дополнительное подтверждение в исследовании, опубликованном в последнем квартальном экономическом комментарии ESRI, в котором говорилось, что рынок жилой недвижимости здесь может быть переоценен до 7%.

Институт не зашел так далеко, чтобы предположить возможное снижение цен, сказав, что об этом еще рано говорить. Но она сказала, что скорость роста цен, вероятно, «значительно снизится».

Что цены на жилье делали в последнее время?

В четверг Центральное бюро статистики опубликовало последний индекс цен на жилую недвижимость.

Он показал, что цены по всей стране за год до конца августа выросли на 12,2% — пятый месяц подряд, когда годовой темп роста цен на жилье в стране замедлился.

С августа прошлого года темпы роста выросли до двузначных цифр, достигнув пика в начале года, до того, как международная экономическая ситуация изменилась.

В феврале и марте он установился на уровне 15,1%, но снизился в апреле до 14,5%, затем до 14,4% в мае, затем 14% в июне, а затем снизился до 13,3% в июле и 12,2% в августе.

Эта тенденция резко изменилась в Дублине и за пределами столицы по всей стране, хотя темпы роста остаются самыми высокими за пределами Дублина.

И дома, и квартиры также следовали аналогичному образцу.

Так чем же вызвано снижение роста цен?

Факторов, влияющих на стоимость жилья, очень много.

Как и любой рынок, он по существу сводится к спросу и предложению.

Что касается предложения, то после многих лет крайнего кризиса есть признаки того, что доступность жилья для покупки может начать немного уменьшаться.

Данные по объему транзакций указывают на значительный рост в августе благодаря сильному новому внутреннему рынку, на котором продажи выросли на 42% за три месяца.

Это помогает уменьшить давление на скорость роста.

«Мы ожидаем дальнейшего замедления роста цен в ближайшие месяцы, поскольку объем выставленных на продажу домов, наконец, начинает увеличиваться», — сказал Тревор Грант, президент Ирландской ассоциации ипотечных консультантов.

«Недавно сообщалось, что в июле по всей стране было выставлено на продажу 15 300 бывших в употреблении объектов недвижимости, что означает годовой прирост на 1800 объектов», — сказал Грант.

Он добавил: «Объем измененных домов с начала года также увеличился; если повышенная активность в секторе жилищного строительства сохранится в течение последних нескольких месяцев, как и ожидалось, это действительно может принести пользу потенциальным домовладельцам».

Спрос также сокращается, поскольку растущие процентные ставки и инфляция делают владение жильем недоступным для тех, кто имеет минимальный доход, чтобы претендовать на ипотеку.

Европейский центральный банк уже повысил процентные ставки на 1,25%, и ожидается еще два повышения, когда Банк управляющих соберется 27 октября и 15 декабря.

«Это влияет на доступность и беспокоит людей, потому что никто не знает, как далеко они могут зайти», — сказал Пэт Дэвитт, генеральный директор Профессионального института аукционов и оценщиков.

«Необходимо усомниться в обосновании такого повышения ставок, учитывая давление на потребителей по всей Европе», — добавил он.

Правила ипотечного кредитования центрального банка также продолжают способствовать сдерживанию инфляции цен на жилье.

В настоящее время он находится на рассмотрении, и до конца года ожидается принятие решения о том, будут ли в него внесены какие-либо изменения.

Хотя рынок признает, что, как правило, он имеет желаемый эффект предотвращения нового кредитного пузыря, подпитывающего его, серьезные изменения кажутся маловероятными.

Но существует ли постоянное давление, поддерживающее высокие цены на жилье?

Да, есть.

Мы по-прежнему страдаем от острой нехватки жилья, и, несмотря на признаки возможного прогресса, предстоит пройти долгий путь, прежде чем у нас будет необходимое количество домов для наших жителей.

Другим эффектом, повышающим цены, является инфляция.

По данным Ассоциации сертифицированных оценщиков, рост цен на строительство в июле составил 14% в годовом исчислении.

Высокая стоимость сырья, рабочей силы и другие факторы продолжают удорожать строительство.

В то время как некоторые застройщики поглощают часть этих повышений, другие передают их в ставках, которые они взимают за новые дома, пристройки и ремонт.

Тем не менее, другие строители просто предпочитают вообще не браться за определенные работы, потому что они не могут им платить.

Если это продолжится, всплеск предложения нового жилья, который мы наблюдали ранее, может обратить вспять, что окажет повышательное давление на цены.

Третий фактор, который вступает в игру, заключается в том, что, хотя процентные ставки растут, большинство крупных кредиторов еще не передали эти повышения заемщикам, что дает покупателям жилья некоторую передышку.

Однако в пятницу AIB заявил, что повысит процентную ставку по новым ипотечным кредитам до фиксированной ставки 0,5%. Изменение не коснется клиентов, которые уже используют фиксированную ставку или тех, кто взимает переменную ставку.

Данные Центрального банка, опубликованные в течение недели, показали, что средние процентные ставки здесь оставались стабильными в августе, в то же время значительно повышаясь по всей еврозоне.

Однако есть надежда, что банки не смогут вечно нести дополнительные расходы по займам.

«Рынок жилья в Ирландии оказался более устойчивым, чем международный опыт, поскольку Ирландия сталкивается с серьезной нехваткой предложения, а ставки по ипотечным кредитам снижаются из года в год из-за консолидации в банковском секторе, что означает усиление конкуренции с небанковскими кредиторами», — сказал экономист Шон. Макдоннелл в Goodbody Stockbrokers.

Насколько вероятно падение цен на жилье?

Цены на жилье здесь значительно восстановились после глубокого краха кельтского тигра.

На национальном уровне они сейчас на 2,2% выше своего максимума в апреле 2007 года, прежде чем кредитный пузырь катастрофически лопнул.

С января 2008 г. они снижались пять лет подряд до июня 2013 г., когда восстановление возобновилось.

С тех пор был только один четырехмесячный период, начавшийся в июле 2020 года, в разгар пандемии Covid-19, которая немного снизилась, а затем резко восстановилась в последующие 24 месяца.

Это восстановление было в значительной степени обусловлено большими сбережениями домохозяйств, накопленными во время карантина, а также нарушением предложения и неудовлетворенным спросом.

Учитывая, что спрос остается высоким, а предложение еще не наверстывает упущенное, эксперты говорят, что цены вряд ли упадут в ближайшее время.

«На нашей памяти остался только один период, во время финансового кризиса 2008 года, когда мы увидели реальное падение стоимости недвижимости», — сказал Тревор Грант.

«Это было вызвано длительным периодом легкого кредита, за которым последовала очень серьезная рецессия, когда выросла безработица», — сказал он.

«С тех пор у нас не было такого свободного кредита, и, похоже, никто не ожидает роста безработицы, поэтому трудно понять, что может вызвать падение цен на жилье в ближайшие месяцы», — сказал он.

Шон Макдоннелл из биржевого маклера Goodbody прогнозирует, что хотя ежегодный рост цен на недвижимость в ближайшие месяцы продолжит замедляться, падение цен кажется маловероятным.

«Серьезный дефицит предложения, ужесточение кредитных стандартов, избыточные сбережения в размере 25 миллиардов евро и отсутствие значительного увеличения спроса до сих пор предполагают, что цены на недвижимость в Ирландии вряд ли упадут», — сказал он.

«Мы поддерживаем мнение, что в Ирландии продолжится рост цен в течение 2023 года, хотя и более низкими темпами, чем в настоящее время», — сказал он.

Другие согласны.

«На первый взгляд, данные не показывают никаких признаков какого-либо замедления», — пишет Коналл Маккойл, главный экономист Davy и автор регулярных рыночных отчетов для MyHome.ie.

«Однако заключенные в августе сделки были согласованы несколько месяцев назад. Напротив, последний отчет MyHome показал, что запрашиваемые цены упали на 1% в третьем квартале 2022 года, а годовая инфляция замедлилась до 7,8%», — сказал он.

«Однако наш прогноз замедления инфляции RPI до 6% к декабрю выглядит несколько пессимистичным», — добавил он.

Судя по всему, цены на недвижимость будут продолжать расти.

Плохие новости для тех, кто хочет подняться по карьерной лестнице в сфере недвижимости или бизнеса, и хорошие новости для тех, кто владеет одним или несколькими объектами недвижимости на свое имя.