Спустя год после спора вокруг Мейнута правительство все еще субсидирует деньги для частных лиц.

Чуть больше года назад покупка жилой недвижимости в Мейнуте инвестиционным фондом вызвала массовый общественный резонанс.

Люди считали, что это символизирует лишение поколения возможности купить или арендовать дом на долгое время по разумной цене, не беспокоясь о выселении или повышении арендной платы.

я написал статью в то время для журнал Подчеркивание того, что рост арендной платы, рост цен на жилье, нехватка доступного жилья и средств инвесторов для покупки всей недвижимости и жилых комплексов не были случайными, на самом деле это была политика правительства. Он быстро распространился.

В ответ правительство заявило, что принимает меры по обработка оптовых закупок собственности институциональными инвесторами. Год спустя, какая сейчас ситуация?

Деньги инвесторов

К сожалению, правительство по-прежнему субсидирует трасты инвесторов, REIT и застройщиков через Generation Locked Out — тех, кто хочет купить дом, арендаторов и людей, застрявших в комнатах своих родителей.

Ирландские и глобальные институциональные фонды недвижимости захватывают, в частности, рынок жилья в районе Дублина и расширяются за счет включения Корка, Лимерика и Голуэя.

Правительство допустило рост арендной платы до такой степени, что региональные арендные ставки теперь достаточно высоки, чтобы было выгодно вкладывать деньги инвесторов. Арендная плата в Корке и Голуэе достигла уровня Дублина в конце 2016 года, когда мы увидели рост интереса инвесторов к сдаче в аренду строительных проектов в столице.

Нет никаких признаков того, что правительство приступает к реализации программы по строительству большого доступного дома в Корке, Лимерике или Голуэе, поэтому фонды инвесторов отмечают постоянный высокий спрос со стороны Generation Locked Out.

В прошлом году правительство не построило ни одного доступного дома для покупки. В этом году мы увидим не более нескольких сотен доступных домов, которые можно купить и арендовать в стадии строительства, в океане от государственного жилья для всех целей в 6000 доступных домов в год. На мой взгляд, вам не нужно такое количество доступного жилья, потому что это отпугнет средства инвесторов, которые правительство привязало к своему вагону.

С момента введения государственных мер мы наблюдаем очередной рост развития проектов строительства только для сдачи в аренду и оптовую покупку новых многоквартирных домов, где все квартиры доступны только для сдачи в аренду (по астрономически высокой арендной плате), а в продаже нет ни одной квартиры. для покупателей жилья для покупки.

Глобальный игрок в сфере недвижимости, такой как Немецкий союзный инвестиционный фонд, ранее приобрел сотни квартир в Дублине; IRES REIT, крупнейший частный владелец Ирландии, владеет примерно 3800 единицами жилья; Американский фонд Kennedy Wilson Trust будет владеть примерно 3300 апартаментами, сдаваемыми в аренду.

Ирландский фонд недвижимости Urbeo строит кондоминиумы для сдачи в аренду и рекламирует студию в City West за 1500 евро в месяц и квартиру с двумя спальнями за 2000 евро в месяц. Звезда «Американской серой корзины» приобрела 342 строящихся квартиры на Гриффит-стрит, которые рекламируются за односпальную кровать по цене 2140 евро в месяц.

Об этом заявила министр жилищного строительства Дара О’Брайен. В своем последнем отчете Меры, направленные на то, чтобы отговорить институциональных инвесторов от покупки новых домов оптом, приводят к увеличению количества домовладений и их «эффекту».

Но дьявол как всегда в деталях. Как говорится, политика никогда не позволяет веским доказательствам мешать заявлениям о том, что политика «работает».

Доказательства от Данные о продажах нового строительства для ОГО Для Дублина за первые три месяца этого года была продана 1151 единица новой постройки. Первые покупатели купили только 217, или 19% из них.

Напротив, покупатели, не являющиеся собственниками жилья (в основном инвесторы и REIT), купили 726, или 63%, почти двух третей новых зданий Дублина в первом квартале этого года.

Это означает, что за этот период фонды REIT купили в Дублине более чем в три раза больше новостроек, чем покупатели, впервые совершившие покупку. Как продвигается домовладение в Дублине?

Вместо этого я рассматриваю это как отмену домовладения для тех, кто впервые покупает жилье.

Да и как такое могло быть, когда министр утверждает, что его действия остановили оптовую покупку домов на деньги инвесторов?

Обмен сообщениями

Это потому, что его действия исключали квартиры.

Из-за неточного искажения языка и сообщений создавалось впечатление, что новые меры останавливают деньги инвесторов, хотя на самом деле они оставили квартиры полностью открытыми для средств инвесторов, чтобы они могли покупать их по своему усмотрению, без ограничений и мер по ограничению. повысить домовладение квартир.

Как поясняется в пресс-релизе министра:

Квартиры не были включены в эту меру, поскольку основное внимание уделялось защите традиционных семейных домов.

Я тогда подчеркнул, что это была ошибка в политике исключения квартир. Но на самом деле это не было ошибкой — это было преднамеренно. Я рассматриваю это как политику, проводимую за деньги инвесторов. Они не заинтересованы в покупке домов. Именно квартиры и многоквартирные дома в наших городах они хотят покупать, а затем сдавать в аренду, создавая постоянный источник дохода для своих акционеров и состоятельных инвесторов.

Тот факт, что правительство приняло меры для защиты только так называемых «традиционных семейных домов», вызывает глубокую тревогу у консервативного подхода и свидетельствует о предвзятом отношении к нетрадиционным семьям.

Таким образом, семьи с одним родителем, одинокие, пары, не состоящие в браке или имеющие детей, и т. д. не защищены государственной политикой. Это люди, у которых нет дохода, чтобы купить традиционный дом на три семьи или дом, частично выставленный на продажу на сегодняшнем рынке.

Действительно, семьи и одинокие люди в Дублине остаются в тисках вампирских сундуков. Но те, кто нуждается в наибольшей защите, являются наиболее уязвимыми, и те, кто не может позволить себе платить сумасшедшие цены за дома в Дублине (работники с низким и средним доходом, родители-одиночки и т. д.), вынуждены нанимать деньги инвесторов перед лицом невероятно дорогой арендной платы, с небольшой перспективой владения домом.

Это показывает, насколько неверна претензия министра на домовладение. Правительство продвигает домовладение, но не в том случае, если вы живете в Дублине или в более широком районе Дублина, и уж точно не в том случае, если вы одинокий родитель, небольшая семья или пожилой человек, желающий купить квартиру.

Кроме того, по-прежнему действует освобождение от налога на инвестиции в недвижимость, что позволяет крупным инвесторам платить небольшой налог, если вообще платит, со своего дохода от негабаритного арендного дохода, который они получают от ренты за выработку электроэнергии, а также от покупки и продажи недвижимости и земли в Ирландии. Я думаю, что наиболее подходящее название для REIT — фонды вампиров, потому что они хотят вечно кормить ренту поколения, в отличие от стервятников, которые приходят убирать трупы, а затем снова летают, когда их наполняют.

Эти новые корпоративные собственники, REIT, существуют в долгосрочной перспективе — не для того, чтобы предоставлять доступное жилье, а для того, чтобы максимизировать арендную плату, привлекая как можно больше людей к своей арендной собственности, не имея никакой альтернативы, кроме как платить более высокую арендную плату.

Средства инвесторов также получают выгоду от государственных схем социального жилья — выплаты жилищной помощи и аренды. По данным Business Post, IRES REIT получила более 8,7 млн ​​евро дохода от аренды от государства по схеме HAP в первой половине 2021 года.

Правительственная схема «Жилище для всех» на 2021 год полностью зависит от частного рынка, особенно от глобальных инвесторов и фондов-стервятников. Из 12 миллиардов евро, необходимых ежегодно для строительства 33 000 запланированных домов, 10 миллиардов евро будут поступать из «источников частного капитала». Исходя из этого, «большинство потребуется из международных источников… от хорошо зарекомендовавших себя инвесторов».

Таким образом, частному рынку и инвесторам приходится поставлять 83% новых домов, а государство играет небольшую роль, менее пятой части новостроек.

Это история повторяется. Причины нынешнего кризиса – низкий уровень государственного строительства доступного и социального жилья с 1980-х гг. Теперь у нас есть глобальные фонды, которые считают ирландское жилье подарком, который продолжает дарить.

Индивидуальные покупатели

Есть и еще одна тема, которую министр не затронул в своих новых планах по оптовым закупкам.

Ничто не мешает отдельным покупателям ирландской недвижимости покупать новые дома в качестве пенсии или инвестиций.

Мы знаем, что в этой стране есть люди, которых финансовые консультанты поощряют и помогают им приобрести вторую или третью недвижимость. Ирландские домовладельцы-инвесторы покупают дома по всей стране, превращая их в аренду или краткосрочное туристическое жилье, и они не позволяют Generation Rent покупать дома.

Министр пояснил, что свидетельством его работы является 15883 единицы жилья. Получено разрешение на строительство с условиями Ограничение оптовой или многократной продажи одному покупателю.

Но последние данные о разрешении на строительство, выданном на 2021 год, показывают, что из 43 000 домов, получивших разрешение на строительство, 26 272 дома или 61% квартир (в основном в Дублине, но также и по всей стране) и только 9 195 были схемами жилой застройки для продажи на рынке. Остальные были «одиночными домами».

Таким образом, только пятая часть нового предложения защищена от денег инвесторов и будет продаваться покупателям жилья, две трети из которых не ограничены средствами инвесторов и, скорее всего, будут куплены в основном институциональными инвесторами.

Так как же правительство может заявлять о стимулировании домовладения, когда две трети предложения нового жилья (и, вероятно, столько же в этом году) открыто для покупки трастами инвесторов, а покупатели жилья закрыты?

И хотя квартиры все чаще строятся в региональных городах, таких как Лимерик, Корк и Голуэй, следите за тем, чтобы их покупали фонды инвесторов, а не покупатели жилья.

Правительство проводит ту же политику, которая привела к нынешнему жилищному кризису.

Это рынок, рынок есть рынок. Просто подождите, пока предложение сравняется со спросом, и тогда у всех будет доступное жилье.

Бред какой то.

Деньги инвесторов никогда не обеспечат доступного предложения. Какой смысл в десятках тысяч квартир, которые толкают жильцов в перманентную нищету и обходятся государству все дороже и дороже в HAP?

Суть проблемы в том, что правительству не удалось сделать то, что мы делали в прошлом: построить доступное и социальное жилье в больших масштабах. Он относился к жилью как к дому, как к праву человека, а не как к инвестиционному активу для хедж-фондов, богатых и домовладельцев.

Жилье должно быть домом, а не пенсионным фондом.

Продажа домов должна быть ограничена покупателями жилья, а не несколькими собственниками.

Арендная плата должна быть снижена.

Нам нужна современная строительная компания, созданная для строительства на обширной общественной земле, которая у нас есть, для строительства настоящих, доступных домов в масштабе, необходимом для «Поколения взаперти».

Доктор Рори Хирн — доцент кафедры социальной политики Мейнутского университета, ведущий подкаста Reboot Republic и автор книги Gaffs: Почему никто не может купить дом и что мы можем с этим сделать, опубликованной HarperCollins Ireland.