Практическое руководство — The Irish Times

Как потенциальные покупатели жилья преодолевают все препятствия и в конечном итоге совершают покупку?

В последние годы это стало только сложнее, так как средний возраст, в котором люди покупают свой первый дом, вырос до 39 лет — по сравнению с 30 годами в начале 2000-х годов — или до 40 лет для самостоятельных покупателей.

Учитывая, что цены восстанавливаются после финансового кризиса и растут после пандемии, многое было просто учтено в ценах. в последние номера В банковском секторе средний доход первого покупателя жилья составляет более 90 000 евро, в то время как в Дублине этот показатель превышает 100 000 евро. Это цифры дохода домохозяйства, которые обычно представляют собой заработную плату двух человек в домашнем хозяйстве. Чаще всего в первый раз покупают два человека с приличным доходом.

[ Subscriber Only: What homes can a ‘typical’ first-time buyer in Ireland purchase, and where? ]

[ Subscriber Only: Typical income of first-time buyers of new homes in State above €90,000 ]

[ The Irish Times view on latest mortgage figures: squeeze continues ]

Несмотря на трудности, многие из них преуспели: во второй половине прошлого года было выдано более 14 000 ипотечных кредитов, что чуть меньше рекордного показателя 2007 года, и правительство заявляет, что около 400 человек теперь покупают новый дом каждую неделю.

Имеются явные признаки долгосрочного давления на рынке, помимо увеличения возраста первых покупателей, обусловленного социальными тенденциями, а также экономической необходимостью. в Результаты переписи Эта неделя показала, что процент домов, занимаемых владельцами, упал с 70 до 66 процентов за последние 11 лет. С 2016 года количество домов, находящихся в собственности с ипотекой, сократилось на 1 процент, а количество домов, принадлежащих без ипотеки, увеличилось на 11 процентов. На одном конце рынка молодые люди толкаются, чтобы присоединиться к ним; С другой стороны, старшее поколение выплачивает свои кредиты и видит, что их богатство увеличивается по мере роста цен на жилье.

Данные переписи также показывают, что средний размер домохозяйства в Ирландии увеличивается до 2,74 человека — средний размер в более развитых европейских странах будет ближе к двум человекам на домохозяйство, а это означает, что в Ирландии десятки тысяч «разочарованных застрявших» — людей, которые живут дома. или в совместном арендованном жилье они не могут ни въехать, ни выехать. Итак, каковы основные препятствия, с которыми сегодня сталкиваются потенциальные покупатели?

Первое препятствие: накопление на депозит

Минимальный 10-процентный депозит требуется для первых покупателей. Экономить более 30 000 евро непросто, и обычно на это уходит несколько лет. Тем не менее, ипотечный брокер Майкл Доулинг говорит, что репутация многих старых расточителей далека от репутации тех, кто готов купить, демонстрирует «впечатляющую дисциплину», часто экономя от 12 до 15 процентов.

«В большинстве случаев депозит не является основным ограничением», — говорит он.

Исключением являются те, кто находится на рынке аренды, особенно в новых договорах аренды, которые могут включать ежемесячную арендную плату в размере 1500 евро или более. Он говорит, что многие из них зависят от поддержки семьи и просто не имеют возможности откладывать.

— говорит Карл Дитер, генеральный директор Parental Love. В сети, о чем свидетельствует финансовая поддержка детей в их первом доме, полученная за счет стандартных сбережений на счетах в ирландских банках. Это часто необходимо арендаторам, которые теперь сталкиваются с «эффективным налогом из-за неправильного типа владения», сказал он. «Не у всех есть родители, которые помогают финансировать их».

«Раньше арендная плата всегда была дешевле», — сказал The Irish Times один из разочарованных покупателей, Пол, которому сейчас за 40 и больше. «Но теперь, из-за такой высокой арендной платы, у меня не осталось лишних денег, чтобы откладывать на залог».

Есть один потенциальный выход из дилеммы депозита для арендаторов и других лиц, которые изо всех сил пытаются сэкономить, по крайней мере, в том, что касается покупки нового дома. Штаты Помогите купить систему Это возврат налога в размере до 10 процентов от покупной цены или 30 000 евро, в зависимости от того, что меньше. Это может помочь покупателям преодолеть барьер депозита, хотя это ограничивается только новыми домами, а не подержанной недвижимостью. В целом банки соглашаются с тем, что выплата арендной платы в течение определенного периода свидетельствует о способности погасить кредит, но те, кто не арендует, должны иметь солидный послужной список сбережений. Схема доступна только для первых покупателей новых домов стоимостью менее 500 000 евро.

Второе препятствие: получение ипотеки

Заемщики, впервые занявшие кредит, теперь могут брать взаймы до четырехкратного размера своего дохода. Средний доход в размере 91 000 евро для нового покупателя дома, как сообщается в последних данных Ирландской банковской и платежной ассоциации, не случаен. При средней цене нового жилья, с которой сталкиваются покупатели ипотечного кредита, на уровне 375 000 евро, как показано в опросе, трудно внести залог и получить одобрение на получение кредита, необходимого для людей с низким доходом, хотя государственная поддержка может помочь в некоторых случаях.

Покупатель с доходом в 80 000 евро может заработать в среднем 375 000 евро на новом доме с помощью программы Help-to-Buy. Любое падение делает это невозможным, если только покупатель не соответствует требованиям и не хочет воспользоваться преимуществами новой государственной системы обыкновенных акций, которую мы рассмотрим ниже.

Суммы в Дублине снова становятся сложнее. Здесь средняя стоимость новой недвижимости, купленной с помощью ипотечного кредита, во второй половине прошлого года составила 440 000 евро. Снимите депозит в размере 10 процентов и доход в размере 100 000 евро, чтобы получить кредит для покрытия оставшейся части покупной цены. С помощью схемы «Помощь в покупке» доход в размере чуть более 90 000 евро может восполнить этот пробел.

При среднем доходе на полную ставку в настоящее время около 48 000 евро, обычно требуется два дохода, чтобы вложиться, хотя есть небольшая группа обеспеченных людей, многие из которых занимают руководящие должности в области технологий или генеральных директоров в таких областях, как финансы, которые могут позволить себе это, как и инвесторы.

Покупатели также должны доказать свою способность погасить кредит, поскольку высокая стоимость займа и высокие процентные ставки снижают доступность. Теперь банки должны провести «стресс-тест» ипотечных кредитов, чтобы убедиться, что заемщики могут погасить их по ставке от 5,5 до 6 процентов. Это может быть серьезным препятствием для тех, чей уровень дохода узок.

Также есть разные рынки. Цены и, как следствие, средние доходы ниже у тех, кто впервые покупает подержанное жилье. Средний доход людей, которые страхуют ипотечные кредиты на покупку существующих домов, составляет 74 000 евро, а средняя цена — 290 000 евро. Во многих случаях приобретаемая недвижимость находится за пределами крупных городов и поселков и поэтому стоит дешевле. Во многих сельских округах мало новых домов, за исключением самостоятельных построек. Есть и более дешевые б/у в городах и поселках, но их не очень много и большинство из них требует больших вложений. Новые дома были в среднем дешевле, чем бывшие в употреблении дома, отмечает Карл Дитер, но во многих случаях нехватка земли и правила в отношении новых зданий приводили к противоположному результату.

Как насчет тех, кто живет на доходы, которые можно было бы назвать низкими или средними, и не может взять взаймы достаточно, чтобы покупать в городе, где они работают? Например, у двух человек с доходом в 35 000 евро возникнут трудности с покупками в Дублине. Правительство пыталось помочь этой группе с новым механизмом государственного акционерного капитала, а именно План первого домаДоступно снова только для новых домов до 475 000 евро для домов в Дублине и Корке и обычно от 325 000 до 375 000 евро в других местах.

При этом государство получает долю в размере до 30 процентов капитала — или обычно до 20 процентов для тех, кто также имеет доступ к схеме Help-to-Buy. Чтобы соответствовать требованиям, покупатели должны иметь максимальную ипотеку, в четыре раза превышающую их доход. Схема включает некоторые ограничения для домовладельцев и обязательство платить плату за обслуживание, основанную на доле участия, по истечении шестого года. Он открылся в середине прошлого года, и на данный момент было размещено 1700 заявок со средней стоимостью почти 70 000 евро — сумма, которая должна значительно расширить возможности для квалифицированных покупателей.

Третье препятствие: найти дом

Ясно одно. Основной проблемой остается отсутствие поставок.

«Для многих самым большим препятствием является предложение, — говорит Даулинг.

Предложение новых домов по-прежнему намного ниже спроса, а объем продаж на барахолке по-прежнему намного меньше, чем на обычном рынке. Как правило, каждый год продается от 4 до 5 процентов хорошо функционирующего рынка жилья, а в Ирландии в некоторых районах этот показатель составляет 3 процента или меньше. Агент по недвижимости Шерри Фитцджеральд ранее в этом году предупредила о дальнейшем снижении предложения подержанного жилья, особенно более дешевого жилья в Дублине.

[ Planners refuse 98 homes in Greystones because town has ‘already hit population target’ ]

[ Department of Housing had to return more than €380m to exchequer amid underspends ]

[ Dublin councils paying up to twice as much for social housing than regional counterparts ]

«Существует очень мало доступных домов, даже для тех, кто хорошо зарабатывает, — говорит Пол, который может быть покупателем, в свои 40. — Есть несколько квартир, но мало домов… Вы застряли в ситуации с арендной платой. .» [and] Вы не можете купить, потому что очень трудно найти новый дом.

Другие рассказывают похожую историю. В Дублине не хватало новостроек, и до недавнего времени большинство новостроек представляли собой сдаваемые внаем квартиры. Подержанные дома в наличии встречаются редко, и многим из них потребуются большие деньги, чтобы их сделать. Как сообщил один потенциальный покупатель, многие скромные бывшие в употреблении дома до пандемии Covid-19 стоили около 275 000 евро, и для того, чтобы сделать их пригодными для жилья, потребовалось бы еще как минимум 75 000 евро. Постковидный рост цен — рост более чем на 20 процентов по всему рынку — подтолкнул многие из них к диапазону от 325 000 до 350 000 евро. Вариант для тех, кто не имеет рыночной цены, конечно же, ищет более дешевые сельские районы, и некоторые города по всей Ирландии пытаются нажиться на этой тенденции.

Те, кто купил по более высоким ценам сейчас, могут столкнуться с проблемами, поскольку процентные ставки вырастут, а это означает, что вместе с платой за опекунство для тех, у кого есть дети, уйдет большая часть располагаемого дохода. Даже после покупки жонглирование продолжается.

Для тех, кто не может подняться по карьерной лестнице, встает давний вопрос о том, как собрать имущество на всю жизнь — дом. На нормальном рынке стоимость аренды была бы ниже, что позволило бы превратить наличные деньги в сбережения.

Но на ирландском рынке жилья не так много нормального.