The Irish Times: То, что ЕС допустил фундаментальную ошибку, устанавливая цены на жилье в Ирландии, не является преувеличением — The Irish Times

Каждый год Европейская комиссия публикует то, что она называет «Докладом о механизме оповещения». Целью, по словам комитета, является «обнаружение, предотвращение и исправление дисбалансов, которые отрицательно влияют или могут отрицательно повлиять на надлежащее функционирование экономики государства-члена».

Последний, опубликованный две недели назад, содержит главу о жилье. Он предупредил, что многие государства-члены рискуют столкнуться с болезненной коррекцией цен на жилье, поскольку более высокие процентные ставки препятствуют небольшому скачку цен, наблюдавшемуся во время пандемии. В отчете содержится предупреждение о том, что дома переоценены более чем на 10 процентов в более чем половине стран-членов ЕС и более чем на 20 процентов в девяти странах: Австрии, Бельгии, Чехии, Дании, Германии, Люксембурге, Нидерландах и Португалии, а также Швеции. . .

Однако, когда дело доходит до Ирландии, она сказала, что цены на жилье «не завышены». На самом деле он был недооценен примерно на 10 процентов.

«Опасения, связанные с динамикой цен на жилье, существуют», — говорится в отчете, при этом отмечается, что во втором квартале 2022 года номинальный годовой рост цен на жилье в республике вырос до 14,6 процента. показатели разрыва не показывают признаков потенциального преувеличения».

Результаты заставят многих здесь почесать затылок, особенно когда мы знаем, что средние цены на жилье по стране в Дублине и в Дун-Лэогер-Ратдаун, самом дорогом районе местных властей, в семь, 10 и 14 раз превышают средний заработок здесь.

Отчет комиссии, однако, существенно упускает свой вывод, недооценивая его. Он использует переменные совокупного дохода, основанные на сильно завышенных цифрах ВВП, получая здесь завышенное представление о доходе на душу населения и ложное представление о долгосрочной тенденции дохода. Комиссия использует ВВП в качестве единого показателя для всего блока. Конечно, ВВП Ирландии настолько зависит от присутствия многонациональных корпораций, что не отражает реальную экономику.

Многие также утверждают, что долгосрочные соотношения между доходом и ценами на жилье больше не актуальны, поскольку они относятся к эпохе, когда недвижимость еще не стала инвестиционным активом с фиксированной ценой, а цена стала множителем дохода.

Перспектива ESRI

Используя другую методологию, Институт экономических и социальных исследований (ESRI) в своем последнем ежеквартальном бюллетене пришел к совершенно другому выводу, оценив, что цены на дома здесь на самом деле завышены как минимум на 7 процентов, а возможно, и больше.

Аналитический центр разработал модель, в которой цены на жилье должны основываться на различных экономических и демографических факторах, таких как доход, население, кредит и процентные ставки.

Выяснилось, что к концу прошлого года цены были примерно на 7 процентов выше ожидаемых трендовых значений. По его словам, в отличие от периода до 2008 года, когда завышение стоимости недвижимости было вызвано избыточным кредитом, на этот раз цены были завышены из-за факторов, связанных с пандемией, таких как увеличение сбережений и сокращение предложения наряду с «растущей долей» институциональных инвесторов на рынке.

«Анализ проводится до конца 2021 года, поэтому, учитывая темпы роста цен на жилье в 2022 году, переоценка сейчас составляет не менее 7 процентов, а может быть, даже на пару процентных пунктов», — сказал Киран Макьюэн из ESRI.

«Это не обязательно означает, что цены на жилье упадут на эту сумму, но это предполагает, что значительный рост цен на жилье, который мы видели, не может быть устойчивым в будущем и, вероятно, приведет к значительному росту. с точки зрения роста цен на жилье в ближайшие кварталы и далее», — сказал он. в течение следующего года».

МакКуин сказал, что еще слишком рано говорить о том, превратится ли текущее замедление в конечном итоге в коррекцию цен.

Рост цен на жилье в национальном масштабе упал до 10,8 процента в сентябре, продолжая тенденцию замедления, наблюдавшуюся в последние месяцы. Но помните, что это число представляет собой моментальный снимок рынка за несколько месяцев, потому что оно основано на сделках в июне и июле.

факторы риска

Рост стоимости заимствований привел к быстрому спаду на рынках недвижимости по всему миру и коррекции на некоторых наиболее заметных рынках.

В своем постпрограммном отчете, также опубликованном в прошлом месяце, он оценивает показатели ирландской экономики, отмечая при этом некоторые факторы риска на рынке жилья.

Он предупреждает, что «рост цен на жилье опережает рост доходов, что повышает риск дисбаланса». Что касается рыночных перспектив, здесь говорится: «Ожидается, что рост цен на жилье замедлится во второй половине 2022 года, поскольку реальные доходы снижаются, а процентные ставки по ипотечным кредитам растут».

Высокопоставленный чиновник ЕС со ссылкой на сообщение The Irish Times заявил, что в Ирландии наблюдается резкий рост цен на жилье, и это явно становится «социальной проблемой».

В случае с Ирландией, по нашим данным, рост цен на жилье не такой высокий, как мы видели в других государствах-членах. Говорили, что цены растут, но темпы роста не такие высокие, как везде.

«В Ирландии мы видим очень быстрый демографический рост. То, что мы видим, является недостатком предложения по сравнению со спросом.

«В основном это превращается в социальную проблему, но мы не рассматриваем это как серьезный экономический дисбаланс, который затронет сам банковский сектор», — сказали они.

Короче говоря, у нас есть хроническая социальная проблема, когда речь идет о жилье, но жесткая банковская система, которая не подвергается воздействию стоимости жилья, как это было в 2008 году.