«Как война в советах директоров может решить судьбу 3700 квартир в Дублине»

Около 3700 квартир, принадлежащих крупнейшему арендодателю Ирландии, вскоре могут быть выставлены на продажу вместе с остальной частью компании.

Недовольные инвесторы во главе с канадской компанией Vision Capital с долей участия в 5% настаивают на капитальном ремонте Ires REIT (инвестиционного фонда недвижимости), который может привести к тому, что компания будет передана в частную собственность или будет продана ее активы.

В декабре Vision публично призвала провести стратегический обзор, чтобы изучить, как Ires может продать свои активы или быть исключена из листинга фондовой биржи, а также предложить заменить пять директоров компании пятью из ее кандидатов.

Теперь Iris планирует провести экстренное общее собрание в феврале, чтобы дать возможность инвесторам проголосовать по планам.

После нескольких месяцев сопротивления призывам продать компанию Iris ранее на этой неделе объявила о планах проведения собственного стратегического анализа. Все варианты будут на столе, а это означает, что продажа компании, скорее всего, также будет рассмотрена, по крайней мере, Ires, которая заявила, что сосредоточена на «создании ценности для акционеров». Другие варианты могут включать продажу части компании, слияния, поглощения или ведение бизнеса в обычном режиме, хотя это может быть трудно поддерживать, поскольку видимость компании увеличивается.

Стороннему наблюдателю все это подстрекательство может показаться странным.

Серьги на Ires подорожали в последний торговый период. Арендная плата за недвижимость в стране составляет в среднем около 1800 евро в месяц, при этом арендная плата в Ирландии находится на рекордно высоком уровне и продолжает расти. Заполняемость сдаваемых в аренду объектов компании стабильно составляет около 99%.

Учитывая все вышесказанное, почему инвесторы не хотят, чтобы компания Ires расширила свои позиции на ирландском рынке аренды? Почему существует такое сильное давление с целью продажи?

Суть проблемы заключается в цене акций компании, которая упала, несмотря на общий рост рынка в прошлом году.

Акции Ires упали с примерно 2 евро ближе к концу 2019 года до рекордно низкого уровня в 0,87 евро по состоянию на октябрь 2023 года.

Несмотря на скачок в последние недели до 1,13 евро на момент написания статьи, аналитики говорят, что цена акций компании остается значительно ниже стоимости ее активов. В основном это 3700 сдаваемых в аренду квартир, почти все из которых расположены в Дублине.

В основе спора с Vision лежит неэффективная цена акций. Проще говоря, Vision считает, что инвесторы могли бы получить больше денег, если бы Ires продала свои активы и вернула акционерам деньги, полученные от сделок.

Так почему же цена акций IRIS отстает?

Это было рассмотрено ранее журнал Ранее — Короче говоря, рост процентных ставок, как правило, является плохой новостью для компаний, занимающихся недвижимостью.

Они делают заимствования более дорогими, затрудняют покупку недвижимости и снижают ее стоимость.

Это произошло в Iris, вынудив компанию списать стоимость своих активов. Менеджмент поспешил отметить, что у европейских компаний, занимающихся недвижимостью, в целом год был неудачным на фоне роста процентных ставок.

Вероятно, это основная проблема, влияющая на цену акций. Но инвесторы, в том числе Vision, также указали на множество других проблем.

К ним относится тот факт, что Iris медленно реагировала на повышение процентных ставок или затягивала получение новой кредитной линии на сумму 275 миллионов евро или продажу активов, чтобы избежать нарушения правил кредитования.

В обоих случаях инвесторы заявили, что медленная реакция Iris привела к тому, что компания заключила меньше сделок.

Vision также утверждает, что статус Ires как публичной компании на относительно небольшой ирландской фондовой бирже ограничивает ее способность привлекать новые средства и находить новых инвесторов, что усиливает понижательное давление на цену ее акций.

Со своей стороны, Ires отвергла почти все претензии Vision и настаивала на том, что компания находится на правильном пути.

Противоречивые взгляды привели к тому, что обе стороны были в ссоре на несколько месяцев: Вижн настаивал на изменении или продаже компании, а Айрис сопротивлялась.

Поскольку Vision владеет лишь 5% акций, было бы относительно легко игнорировать ее призывы в отдельности.

Но есть свидетельства значительного недовольства инвесторов Iris.

Брайан Фэган, финансовый директор компании, и исполнительный директор Маргарет Суини с трудом удерживали свои позиции на ежегодном общем собрании компании в июне, где около 40% инвесторов выступили против их переизбрания в совет директоров.

Хотя после этого в течение нескольких месяцев Vision вел себя относительно спокойно, декабрьский призыв к стратегическому пересмотру дает инвесторам еще один шанс принять решение о будущем Ires.

23 февраля Iris должна опубликовать результаты за весь год, после чего она заявила, что начнет собственный стратегический обзор. Генеральный директор Маргарет Суини должна уйти в отставку в апреле, а ее преемник еще не выбран.

Но прежде всего – инвесторы смогут принять решение по плану Vision на внеочередном общем собрании, назначенном на 16 февраля. Встреча даст инвесторам возможность проголосовать за то, кто прав в том, что делать с Ires – менеджмент или видение.

Таким образом, голосование также может решить, что делать с 3700 квартирами в Дублине.

Несмотря на статус крупнейшего частного арендодателя Ирландии и компании, генерирующей около 6 миллионов евро дохода от аренды в месяц, правильное решение далеко не очевидно.