Могут ли более высокие процентные ставки привести к падению цен на недвижимость в Ирландии? — Ирландские времена

Что может измениться за несколько месяцев.

Еще в июне EY прогнозировала дальнейший рост цен на рынке жилья Великобритании до 2024 года. Сейчас кредиторы отказываются от ипотечных продуктов, домовладельцы опасаются всплесков ежемесячных выплат, и говорят о потенциальной крупной распродаже британской недвижимости, поскольку новые — Ставки по ипотечным кредитам достигают 5-6%, и ожидается, что они могут вырасти до такой степени, что аналитики предполагают, что цены на жилье в Великобритании могут упасть на целых 20%.

И это не только Великобритания. Capital Economics ожидает, что цены упадут на 20% в Новой Зеландии и на 15% в соседней Австралии, а в Канаде цены упадут на четверть.

Общий знаменатель ожиданий? Высокие процентные ставки.

В то время как есть и другие факторы, стоящие за изменением прогноза — кризис стоимости жизни, энергетические опасения и ожидания рецессии — все они питаются неустойчивыми рынками недвижимости по всему миру — повышение процентных ставок, тем не менее, вызывает резкий шок.

[ ‘Unrealistic’ National Planning Framework will entrench Dublin housing shortage ]

До сих пор ирландский рынок был защищен, а основные кредиторы медлили с изменением процентных ставок, но здравый смысл подсказывает, что это лишь вопрос времени. В конце концов, Европейский центральный банк уже изменил процентные ставки на 1,25 процента с июля, и вероятно дальнейшее повышение.

Итак, каково потенциальное влияние этого на ирландский рынок недвижимости в ближайшие месяцы?

Недвижимость станет дороже

Глядя на дом, люди часто склонны смотреть на цену на наклейке, то есть на цену, по которой вы его покупаете, а не на «транспортные расходы» или цену, если учесть стоимость денег. Однако именно последнее отражает окончательную стоимость дома, и чем выше процентная ставка, тем дороже в конечном итоге будет дом.

Рассмотрим дом на рынке за 350 тысяч евро. Он был куплен с первоначальным взносом в размере 50 000 евро, что привело к ипотеке в размере 300 000 евро. Во-первых, давайте дадим среднюю процентную ставку 2,2 процента в течение срока действия 30-летней ипотеки. Учитывая цену покупки (350 000 евро) плюс расходы на финансирование в течение этих 30 лет (110 076 евро), фактическая цена, уплаченная за этот дом, составляет около 460 000 евро.

Но что, если средняя процентная ставка в течение срока кредита составляет 4 процента? Тогда общая стоимость дома подскакивает примерно до 565 000 евро — или примерно на пятую часть дороже.

[ Number of mortgage approvals to buy homes falls compared with 2021 ]

Поэтому, если вы не покупаете наличными, более высокие процентные ставки сделают покупку дома более дорогой.

Покупатели смогут брать меньше

Более высокие ставки также означают, что некоторые люди смогут занимать меньше, что окажет давление на рост цен.

«По словам Майкла Доулинга из Dowling Financial, это, несомненно, повлияет на кредитоспособность.

Банк Ирландии уже указал, что ужесточит свои стандарты доступности, в то время как ICS ограничил сумму, которую покупатели жилья могут брать в 2,5 раза от дохода, и ввел депозитные требования в размере 20 процентов для покупателей, покупающих впервые, и 30 процентов для вторичных покупателей. покупатели.

В рамках ипотечного процесса кредиторы учитывают способность заемщиков погасить кредит, применяя стресс-тест, который представляет собой более высокую процентную ставку.

«Дело в том, что стресс-тест на 2% выше, чем стандартная переменная ставка», — говорит Доулинг. Это означает, что исходя из текущих ставок, такие кредиторы, как Avant, будут проводить стресс-тестирование по ставке около 4,7%, в то время как Банк Ирландии (который имеет переменную высокую ставку) будет тестировать по более высокой ставке от 5,9 до 6,5%. .

Чтобы представить это в цифрах, Даулинг приводит пример пары на сумму 85 700 евро, занимающей 300 000 евро на 30 лет. Например, чтобы пройти стресс-тест Банка Ирландии, им нужно будет предъявить доказательства того, что они экономят и/или платят арендную плату в размере 1779 евро в месяц или 1566 евро в случае с Avant.

И эти ставки еще не выросли, но это определенно вопрос времени, когда они вырастут, что означает более строгие тесты, чтобы пройти ту же сумму денег.

«Увеличение ставок стресс-тестов на 1 процент добавит от 175 до 200 евро в месяц к требуемому возмещению стресса, которое необходимо продемонстрировать», — говорит Доулинг. «Очевидно, что это больше влияет на малообеспеченных, чем на высокодоходных».

Кроме того, более высокие цены могут заставить людей дважды подумать, прежде чем перенапрягаться; 30-летняя ипотека в 300 000 евро будет стоить 1 139 евро в месяц при процентной ставке 2,2 процента, а 1 432 евро при ставке 4 процента — это на 25 процентов больше.

Одобрение ипотечного кредита уже затягивается. Данные Ассоциации банков и платежей в Ирландии показывают, что количество одобренных ипотечных кредитов, выданных первыми покупателями, выросло всего на 1% за год до августа, в то время как число повторных и последующих покупателей сократилось на 5%.

Банк мамы и папы может уменьшить кредит

Поскольку процентные ставки начинают расти, это может предоставить родителям альтернативные инвестиционные возможности, менее рискованные, чем те, с которыми они сталкивались в годы низких процентных ставок.

Это может означать, что родители отказываются от финансирования своих детей.

Например, в Южном Дублине, по оценке Брайана Демпси из офиса DNG в Стилоргане, около 50 процентов сделок в этом районе финансируются за счет наличных до половины покупной цены.

Частично это происходит от дискаунтеров, которые платят за недвижимость напрямую наличными, «но банк мамы и папы также является огромным ресурсом», — говорит он, отмечая давнее преобладание отрицательных ставок.

Но будет ли это продолжаться? Более того, на фоне растущих расходов, опасений нехватки сил и т.п. родители могут быть менее охотно отдавать деньги, которые могут им когда-то понадобиться.

Рост цен замедлится

Так что же все это значит для цен?

Как ясно показывают ранние сигналы из Великобритании, процентные ставки могут оказать существенное влияние на направление рынка жилья. Действительно, в последнем примечании Fitch говорится, что восстановление Ирландии в преддверии 2007-2008 гг. было частично обусловлено «снижением процентных ставок по ипотечным кредитам после вступления Ирландии в Европейский валютный союз».

Таким образом, по крайней мере, замедление роста цен не будет неожиданным во время повышения процентных ставок, поскольку Fitch прогнозирует «замедление» цен на жилье в Ирландии и рост в диапазоне 0–2% в 2023 году.

Эту точку зрения разделяет Мэриан Финнеган, управляющий директор Sherry Fitzgerald Residential Company.

«Мы не ожидаем, что этот уровень повышения цен продолжится», — говорит она, отмечая недавние двузначные повышения, добавляя, что повышение ставок «будет сдерживать рост цен».

Родриго Конде Бентес, главный аналитик Moody’s, соглашается: «Мы не ожидаем, что цены на жилье будут продолжать расти, как раньше».

Однако он отметил, что Ирландия находится в другой отправной точке, чем во время финансового кризиса, указав на более высокие ставки цены к доходу и цены за аренду.

«В этом отношении мы не видим других тревожных сигналов», — говорит он, добавляя, что для снижения цен на жилье может потребоваться более сильный шок со стороны спроса, такой как рост безработицы.

Действительно, анализ негативного сценария Moody’s, который предполагает более высокую однозначную инфляцию до 2023 года на всех рынках и более резкое повышение процентных ставок, предполагает, что доля проблемных заемщиков в Ирландии вырастет всего до 2%. Это не обязательно приведет, даже среди проблемных заемщиков, к просроченным платежам и дефолтам. Это сопоставимо с гораздо более высоким уровнем бедности в Великобритании, около 13 процентов, из-за большей доли несоответствующих кредитов.

Финнеган соглашается с тем, что обвал цен может потребовать чего-то большего, чем повышение процентных ставок.

«Чтобы цены значительно снизились, вам нужно увидеть очень большое падение спроса», — говорит Финнеган, добавляя, что это может быть связано с более высокой безработицей/чистой иммиграцией.

Одна из причин, по которой ипотечный шок — если он произойдет — может быть не таким значительным в Ирландии, как в Великобритании, заключается в том, что рынок, несомненно, лучше организован, чтобы противостоять шокам, чем это было до финансового кризиса.

В 2006 году, например, около 20 % новых кредитов приходилось на соотношение кредита к стоимости (LTV) выше 95 %, а это означает, что каждый пятый новый домовладелец владел лишь 5 % своего дома. процентов например, он сразу попал в отрицательный капитал.

Точно так же 60 процентов отношения кредита к доходу были в 3,5 раза выше в то время. В наши дни ипотечные правила центрального банка означают, что заемщики находятся в гораздо лучшем положении, чтобы противостоять потрясениям.

Более того, в целом, чем выше доля ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой в ​​стране, тем больше домовладельцев подвержены более высоким процентным ставкам, и, следовательно, более вероятно, что ставки упадут. Но в Ирландии цены сильно качнулись в сторону фиксированных ставок, а банки предлагают самые выгодные предложения для тех, кто готов взять на себя обязательства.

Эмоции отступают

Но помимо основ, пожалуй, самое большое негативное влияние оказывает снижение уверенности в себе.

«Есть ощущение, что будет переоценка требований людей», — говорит Финнеган, добавляя, что это повлияет на настроения.

Доулинг соглашается.

«Как только процентные ставки начинают расти, настроения меняются», — говорит Даулинг, добавляя, что это может повлиять на решение людей о том, хотят они покупать недвижимость или нет.

Цифры уже показывают, что продажи замедлились; Согласно данным от myhome.ru. Это представляет собой рост примерно на 32 процента, самый высокий показатель с допандемических времен в октябре 2019 года, когда рынок, как сообщалось, замедлялся.

Но в то время как предложение может увеличиваться, снижение настроений может оказать давление на строительство нового жилья.

«Новые дома еще не сданы», — говорит Финнеган, добавляя, что уровень сданного в последние годы инвентаря не так высок, как ожидалось.

Теперь, когда процентные ставки растут, это ожидаемое предложение может сильно отложиться, так как девелоперы обнаруживают цены продажи на фоне более низкой доступности и более высоких затрат на ввод и строительство.

По подобным причинам Финнеган хотел бы изменить правила кредитования центрального банка, особенно в отношении правила 3,5x дохода.

«Будут споры о том, подходит ли это для нынешних условий», — говорит она, добавляя, что правила хорошо работают во времена низких процентных ставок, но могут не подходить для времени, когда процентные ставки высоки.

На данный момент кажется вероятным, что рынок жилой недвижимости сможет выдержать бурю роста процентных ставок. Но, учитывая скорость, с которой менялся британский рынок, зима недовольства может остаться на бумаге.