Повышение цен – не поздно ли что-то исправить?

Европейский центральный банк, безусловно, не торопился с действиями.

В то время как коллеги в других юрисдикциях повышали процентные ставки в течение нескольких месяцев, Европейский центральный банк отступил и расчистил сцену.

Банк заблаговременно уведомил о своем намерении начать повышать ставки в этом месяце, но когда они, наконец, приблизились к этому, они удивили многих массовым повышением ставок на полпроцента — вдвое больше, чем они сигнализировали рынкам. .

Ожидается, что последует дальнейшее повышение. Европейский центральный банк, похоже, намерен вернуть инфляцию к своему целевому уровню в 2% и делает его основной целью на данный момент.

Итак, теперь, когда они находятся на пути к более высоким ставкам, держатели ипотечных кредитов пропустили лодку или они все еще могут указывать фиксированную ставку?

Кардинальных изменений пока нет!

В то время как по крайней мере один банк — постоянный TSB — указал, что он поглотит первое повышение ставки для держателей ипотечных кредитов с плавающей ставкой, можно было ожидать, что они откажутся от этого обещания в свете большего, чем ожидалось, увеличения на 0,5% с Европейский центральный банк.

В конце концов, он оставил свою переменную ставку неизменной.

Банк Ирландии сделал то же самое. AIB подтвердил ранее на этой неделе, что он также сохранит плавающую ставку без изменений.

Из этих трех у AIB самая низкая переменная ставка, которая составляет 3,15%, а также у Finance Ireland и Haven. ICS Mortgages предлагает плавающую процентную ставку менее 3%.

Хотя на фиксированном рынке можно найти более выгодные цены, продукты с переменной ценой предлагают определенную степень гибкости для тех, кому это может понадобиться.

Вопрос в том, как долго они останутся такими и как далеко они смогут зайти.

Учитывая, что Европейский центральный банк, вероятно, продолжит повышать ставки, 175 000 владельцев ценных домов с ипотечными кредитами с плавающей процентной ставкой определенно готовы к более высоким ежемесячным платежам.

Фиксированные цены набирают популярность

Банк Ирландии в течение многих лет добивался успеха, переводя своих клиентов на ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.

В 2016 году тогдашний генеральный директор Ричи Буше сообщил финансовому комитету Oireachtas, что кредитор «намеренно побуждает клиентов переходить на фиксированные ставки».

Часть этого процесса заключалась в том, чтобы продвигать предложение с переменными ценами на уровне, который намеренно непривлекателен для клиентов по сравнению с его фиксированными ценами.

Баучер утверждал, что переход к реформе дает клиентам и банку больше уверенности.

На самом деле, потребители, похоже, отреагировали на этот шаг. Те, кто хочет получить свою первую ипотеку, а также те, у кого уже есть ипотечные кредиты, чаще переходят на фиксированные ставки, особенно в последние шесть месяцев или около того.

Частично это было вызвано усилением конкуренции на рынке в последние годы, особенно появлением на рынке так называемых небанковских кредиторов.

Частично это связано с тем, что заемщики решили сменить кредитора с двумя банками с рынка, но, несомненно, большая часть недавней активности была вызвана тенденцией к более высоким процентным ставкам во всем мире.

У нас уже одни из самых высоких процентных ставок в Европе. Потребители все больше осознают это и не хотят платить больше, чем должны, особенно в то время, когда растущая стоимость жизни ставит финансы под удар.

спешите установить

Данные, опубликованные Ассоциацией банков и платежей Ирландии на этой неделе, указывают на особенно бурный рост ипотечного рынка здесь в период с апреля по конец июня, когда из ипотеки было снято 3,1 миллиарда евро, что более чем на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Это отражает постоянно растущий объем среднего выдаваемого ипотечного кредита, а также сохраняющуюся динамику на рынке жилья после пандемии, не говоря уже о неудовлетворенном спросе на ипотечные кредиты со стороны тех, кто хочет выйти на рынок жилья.

Тем не менее, это также отражает возросшую активность семей, решивших перезаложить или увеличить свои кредиты, с 80-процентным увеличением стоимости ипотечных кредитов в этой категории до 740 миллионов евро за три месяца.

«Нет никаких сомнений в том, что во многом это было вызвано тем, что домохозяйства стремились защитить себя от более высоких процентных ставок в Европейском центральном банке», — сказал Кунал Маккуэйл, главный экономист биржевого маклера Davey.

Это действительно так, исходя из его опыта, сказал Джоуи Шихан, руководитель кредитного отдела онлайн-брокеров MyMortgages.ie и автор книги Mortgage Coach.

Он сказал, что деятельность по переключению в течение года была переполнена, и он ожидал «удара активности» в ближайшие месяцы.

«Фиксированные процентные ставки доминируют на ипотечном рынке», — сказал он.

Действительно ли фиксированные цены выросли?

Ценообразование продуктов с фиксированной ценой, как правило, отражает цену денег на денежных рынках.

В последние месяцы она неуклонно росла, о чем свидетельствуют рынки облигаций, где доходность государственных и корпоративных долговых обязательств резко возросла, хотя и до уровней, которые по историческим меркам все еще считаются низкими.

Однако очень немногие ипотечные кредиторы пошли на повышение своих продуктов с фиксированной процентной ставкой.

Только ICS Mortgages, Finance Ireland и Avant увеличили свои заявки с фиксированной ценой — с довольно скромной разницей — отражая более высокую стоимость средств, но они по-прежнему имеют одни из самых привлекательных ставок на рынке.

Банковские кредиторы оставили ставки практически без изменений, главным образом потому, что их финансирование в основном состоит из розничных депозитов, которых в данный момент в избытке.

«Эти тенденции ценообразования вряд ли сохранятся по мере роста цен, хотя отдельные кредиторы, вероятно, будут перемещаться в разные временные рамки, поскольку динамика различается с точки зрения подходов к рыночному ценообразованию», — отмечают финансовые аналитики Davie Диармед Шеридан и Антонио Дуарте в исследовательской записке. .

Они считают, что уровни повторной ипотеки, вероятно, останутся высокими в ближайшие месяцы, но вернутся к более «нормальным» уровням по мере корректировки цен.

Так я пропустил лодку?

Существует множество вариантов установки по привлекательным ценам на срок от одного года до тридцати лет.

Определение точки ремонта зависит от уровня готовности заемщика к риску.

Avant в настоящее время предлагает фиксированный опцион на 30 лет по стартовой цене 2,5%, а Finance Ireland предлагает фиксированные сроки до 25 лет.

«Они обеспечивают высокий уровень безопасности, особенно для тех, кто хочет знать, какими будут их будущие финансовые расходы», — сказала Рэйчел Макговерн, директор по финансовым услугам Brokers Ireland.

И в текущем цикле повышения ставок это может оказаться ценным инструментом для будущего аудита.

Однако в контексте нестабильного сценария роста, с которым сталкивается Еврозона в данный момент, ЕЦБ может не решиться повышать процентные ставки так сильно, как их коллеги.

На самом деле, некоторые предполагают, что снижение процентных ставок может снова стать предметом обсуждения, если серьезная рецессия будет вызвана негативными событиями в энергетическом секторе.

В конце концов, в последний раз, когда Европейский центральный банк повышал процентные ставки в 2011 году, ему пришлось отменить повышение ставок в течение нескольких месяцев, поскольку долговой кризис, угрожающий евро, продолжался.

Однако правда в том, что никто не знает, в каком направлении, скорее всего, пойдут процентные ставки.

Президент Европейского центрального банка Кристин Лагард так же хороша, как она признала на прошлой неделе, заявив, что банк будет принимать решения в области денежно-кредитной политики на основе «месяц за месяцем, шаг за шагом» и будет «управляться данными», по сути отказавшись от своей « будущее руководство».

Рэйчел Макговерн сказала, что история считает, что мы не спекулируем на изменениях процентных ставок.

Она отметила, что «десять лет назад никто не верил и не ожидал, что процентная ставка Европейского центрального банка упадет до нуля, как это произошло в 2016 году, или что она останется на этом уровне до сих пор».

По ее словам, фиксированные цены, по крайней мере, дают владельцам недвижимости гарантию знания своих расходов в течение определенного периода.

«На рынке по-прежнему существуют очень хорошие долгосрочные фиксированные ставки, а это означает, что люди могут планировать свои финансы, зная свои долгосрочные финансовые расходы. Эти ставки подойдут некоторым держателям ипотечных кредитов с более высокими ставками».

Итак, должен ли я отказаться от своего трекера в следующий раз?

«Трекеры — это золото» — это слух, который многие из нас слышали за последнее десятилетие или около того, и главный совет заключался в том, чтобы тщательно их защищать.

Однако в контексте изменяющейся среды процентных ставок возник вопрос, не потерял ли блеск золота и не пора ли задуматься о том, чтобы отказаться от трекера?

Опять же, это зависит от аппетита к риску и от того, насколько высоки цены в текущем ценовом цикле.

Это во многом зависит от ставки, которую платит владелец ипотеки, а также от ставки ЕЦБ, которая определяет отслеживание цен, сказал Брендан Берджесс, основатель финансового веб-сайта askaboutmoney.com.

«Если у них есть дешевый трекер, скажем, с маржой на 0,5% выше, чем у ЕЦБ, с 20-летним сроком действия, они, вероятно, не подойдут», — сказал он в качестве эмпирического правила.

«Однако, если у них есть дорогой трекер, например, ECB + 2%, они, вероятно, исправят его».

Все банки автоматически передадут повышение ставки на 0,5% своим отслеживаемым ипотечным клиентам в ближайшие недели.

Они напишут пострадавшим держателям ипотечных кредитов.

Это переписка, к которой некоторые могут привыкнуть в ближайшие месяцы и годы.

Но тогда многое зависит от траектории экономики.

После периода удивительно мягкой и стабильной денежно-кредитной политики ландшафт процентных ставок меняется.