Покупатель должен быть осторожен, особенно когда речь идет о покупке домов – Irish Times

Caveat emptor – это всегда разумное предупреждение, особенно когда на кону стоит самая дорогая покупка большинства людей – их дом. Этот момент был подчеркнут в двух отдельных историях на этой неделе.

Одно из них связано с делом в Высоком суде, возбужденным супружеской парой, которую преследовали продавцы недвижимости Foxrock после того, как они отказались от договора купли-продажи, подписанного в 2006 году.

Терри и Джанет Бирн с Баллинтайр-роуд, Дандрам, Дублин, потеряли свой уменьшенный депозит в размере 75 000 евро, и после того, как продавцы потребовали разницу между их предложением в 2,1 миллиона евро и более низкой суммой, за которую был продан дом, дело было урегулировано на Условия, включая оплату. 237 685 евро для продавцов.

В судебном разбирательстве, начатом в 2012 году, пара заявила о профессиональной халатности и нарушении контракта против Имона В. Карни и Джереми С. Маккарти, которые практикуют в юридической фирме Carney McCarthy на Клонски-сквер в Дублине. Адвокаты отрицают все обвинения, дело еще не рассмотрено.

Вторая история касается 16 семей, которые заключили контракты и внесли депозиты в 2021 году на покупку домов, которые будет построена компанией Meathamatic Ltd в поместье Рингфорт в Ратмолионе, графство Мит. Сейчас они находятся в подвешенном состоянии после назначения получателей незавершенной разработки.

[ Property sales being lost amid conveyancing delays, agents claim ]

[ Ten things to check before buying your new home ]

Передача составляет важную часть практики Эйлин Бирн, адвоката из города Атбой, графство Мит, который она описывает как «хлеб с маслом для юристов страны».

«Сейчас это рынок продавца, здесь огромная нехватка домов», — говорит она.

Все адвокаты, занимающиеся продажей домов, руководствуются Стандартными условиями продажи и Стандартными общими условиями, выпущенными в 2019 году Обществом юристов, регулирующим органом для адвокатов. Эти условия прилагаются к каждому договору купли-продажи здесь.

Адвокат продавца готовит контракт, который включает имена продавца и покупателя, цену покупки, залог (обычно 10 процентов от цены продажи), дату закрытия и правоустанавливающие документы. Контракт, «что очень важно», предусматривает какие-то особые условия, говорит Бирн.

«Специальные условия имеют приоритет над общими условиями и должны включаться только в случае крайней необходимости. Если специальное условие не охватывает конкретный сценарий, тогда вступают в силу общие условия. Очень важно, чтобы и продавец, и покупатель понимали это.

Подчеркивая, что она не комментирует какой-либо конкретный случай, Бирн говорит: «Я думаю, что нам, как юристам, необходимо объяснять нашим клиентам общие условия продажи. Это мелкие детали, которые могут расстроить наших клиентов и нас самих».

«Например, Общее условие 37 рассматривает конфискацию депозита и перепродажу и упоминает не только депозит, но также «любой недостаток, возникающий в результате перепродажи, и все расходы и издержки, связанные с ней или при любой попытке перепродажи».

Она говорит, что включение в контракт особых условий, таких как пункт о кредите, должно быть одобрено обеими сторонами. «Мы, как юристы, должны подчеркивать риски для наших клиентов, особенно если другая сторона не согласовала особые условия».

[ Move to electronic transactions part of radical overhaul of conveyancing ]

Она говорит, что без особых условий покупатель будет связан контрактом, даже если у него не будет средств для завершения контракта, и ему придется подумать, готов ли он продолжать.

Потенциальные покупатели обычно вносят депозит в размере от 5 000 до 10 000 евро агентам по недвижимости, что делает недвижимость «согласованной» и подлежит возврату до тех пор, пока не будут подписаны контракты.

Стандартный договор купли-продажи предусматривает внесение залога, обычно 10 процентов, который выплачивается покупателем при подписании договора. Залог по контракту можно было бы отменить, чтобы все деньги были выплачены при закрытии продажи, но Бирн говорит, что это «весьма необычно», поскольку это поставит продавца в уязвимое положение.

Неуплата залога представляет собой нарушение условия, которое дает продавцу право прекратить продажу, предъявить иск покупателю о возмещении ущерба или и то, и другое.

Когда контракт подписывается покупателем и продавцом, он приобретает юридическую силу в отношении одного или обоих из них, и общие условия будут применяться, если они не будут изменены каким-либо специальным условием, подчеркивает Бирн.

[ Compensation of €32,000 paid in six months over complaints against lawyers ]

В течение этого времени покупатель должен передать остаток средств своему адвокату, заполнить все ипотечные документы, а продавец должен подписать все закрывающие документы и подтвердить «свободное владение».

День подписания контракта называется «датой продажи». «Дата завершения» — это момент, когда покупатель передает средства, а продавец передает закрывающие документы и ключи.

Если продавец отказывается от продажи, покупатель может потребовать конкретного исполнения, требуя от продавца продать, сдать ключи или возместить ущерб.

Бирн подчеркивает, что для того, чтобы обезопасить себя, и покупатель, и продавец должны знать общие условия продажи. Любые конкретные проблемы следует доводить до сведения их адвоката и, возможно, следует внести в договор специальные условия, чтобы обеспечить большую защиту.

Дополнительные проблемы возникают при продаже имущества исполнителем, отмечает Бирн, эксперт по закону о завещании. Она говорит, что сроки выдачи завещания различаются в зависимости от страны, и их следует учитывать при принятии решения о том, когда выставлять дом на продажу. Покупатель может запросить особые условия вывода средств, если грант не будет выдан к определенной дате.