Выдержит ли история о «мягкой посадке» цен на жилье критику? — Ирландские времена

Сахарная лихорадка, вызванная Covid на рынках недвижимости, закончилась. Общая инфляция замедляется или становится отрицательной на фоне более высоких процентных ставок. Неофициальные данные свидетельствуют о том, что покупатели вынуждены отказываться от согласованного соглашения о продаже, потому что кредитор дал им меньшую сумму в предложении о кредите или полностью отозвал его.

Веб-сайт недвижимости MyHome сообщает, что у него на продажу выставлено на 3300 объектов больше, чем в это же время в прошлом году, и более высокий процент продавцов проверяет свои запрашиваемые цены. Институт экономических и социальных исследований (ESRI) также отмечает, что цены на жилье здесь завышены как минимум на 7 процентов. И этот счет рос только до конца прошлого года, что говорит о том, что переоценка может быть выше.

С какой стороны ни посмотреть, есть признаки замедления, но превратится ли эта тенденция в коррекцию цены?

Профессионалы отрасли говорят, что нет. Большинство указывает на несоответствие между спросом и предложением, от которого страдает рынок уже более десяти лет, как на нечто, что должно гарантировать цены, по крайней мере, в среднесрочной перспективе.

По словам Шерри Фитцджеральд, в июле по всей стране было выставлено на продажу 15 300 единиц подержанной недвижимости, что на 1 800 единиц ежегодно увеличивается. Несмотря на улучшение, общий объем выставленной на продажу недвижимости в июле составил лишь 0,8 процента от общего объема жилого фонда.

На нормально функционирующем рынке вы ожидаете, что в любой момент времени будет доставлено около 2 процентов текущих запасов. Точно так же, хотя мы наблюдали небольшое увеличение числа новостроек — завершение строительства новых домов достигло 24 929 за год до июня — это еще не близко к расчетному уровню спроса в 35 000.

Другие указывают на относительно благоприятные макроэкономические перспективы. Ожидается, что ирландская экономика сильно вырастет в этом году и продолжит расти в следующем году, когда многие другие страны впадут в рецессию. Они также говорят, что две государственные программы поддержки покупателей — «Первый дом» и «Помощь в покупке» — продолжат субсидировать цены.

Так что, в зависимости от отрасли, мы увидим замедление роста цен, но не коррекцию. Кит Лоу, исполнительный директор агентства недвижимости DNG, говорит, что он ожидает, что общая инфляция снизится до 5-7 процентов в ближайшие месяцы по сравнению с текущим уровнем в 13 процентов и до 2 процентов в следующем году.

Этот нарратив о мягкой посадке контрастирует с настроениями за рубежом, которые сосредоточены вокруг разрушительного воздействия высокой стоимости заимствований, которые, как ожидается, приведут к замедлению рынков недвижимости по всему миру и потенциально болезненной перезагрузке на некоторых из более дорогих рынков.

«Мы будем наблюдать одновременное глобальное замедление на рынке жилья в 2023 и 2024 годах», — сказал Bloomberg Хидэаки Хирата из Университета Хосей, бывший экономист Банка Японии и соавтор документа МВФ о мировых ценах на жилье. Он предупредил, что полное влияние значительного повышения процентных ставок в этом году на домохозяйства ослабеет через некоторое время.

Потрясения на финансовых рынках Великобритании заставили аналитиков ожидать, что цены на жилье упадут на целых 20 процентов. Цены уже падают в Канаде, Австралии и Новой Зеландии на фоне сильного повышения процентных ставок.

Соединенные Штаты, которые находятся на пути к повышению процентных ставок больше, чем мы, являются тому примером. Ипотечные ставки, привязанные к 30-летним контрактам с фиксированной процентной ставкой, выросли более чем в два раза до 6,7%. На практике это означает платить 2500 долларов в месяц, чтобы купить дом за 480 000 долларов. В это же время в прошлом году на тот же ежемесячный платеж можно было купить недвижимость за 760 000 долларов. Другими словами, доступность жилья быстро снижается.

Европейский центральный банк (ЕЦБ) является последним крупным центральным банком после Банка Японии, который начал ужесточать денежно-кредитную политику, отчасти потому, что он обычно менее интервенционист, чем Федеральная резервная система США. Он поднял ставки в сумме на 125 базисных пунктов во время своих последних двух встреч, и рынки оценивают еще 175 базисных пунктов в период с нынешней весны до следующей весны, повышая ставки с нуля до 3 процентов менее чем за год. Короче говоря, мы еще не ощутили в полной мере влияние более высоких ставок.

Центральный вопрос заключается в том, превышает ли отказ от более высоких процентных ставок или оказывается ли он более эффективным, чем отсутствие предложения, разрушающее ирландский рынок. Лоркан Сэр, преподаватель жилищного строительства в Дублинском технологическом университете, настаивает на том, что «между процентными ставками и движением цен на жилье существует большая корреляция, чем между предложением и движением цен».

Мы также не знаем, насколько вырастут процентные ставки. Это зависит от текущей инфляционной спирали, лежащего в ее основе шока цен на энергоносители и войны Владимира Путина на Украине, казалось бы, неизвестного набора переменных.

Другой вопрос, как повышенные процентные ставки влияют на фонды, которые здесь работают. Эти организации несут ответственность за большинство квартир, строящихся в Дублине и других городских центрах. Что происходит, когда доходность государственных облигаций-убежищ становится выше, чем доходность недвижимости? Они собираются начать разбирать свое имущество здесь?

Когда дело доходит до неустойчивого сектора недвижимости Ирландии, ни в чем нельзя быть уверенным. Неистовая активность покупателей и торгов в период пандемии, возможно, закончилась, но что будет дальше, пока неясно.