Может ли рынок Дублина рухнуть при росте количества вакантных офисов? — Ирландские Таймс

Центр столицы украшен вывесками «Сдается офис». Поток отчетов указывает на то, что рынок офисной недвижимости находится в режиме коррекции. Исторически сложился понятный скептицизм и чувство страха по поводу сектора недвижимости в целом. Учитывая все это вместе, вас, безусловно, можно простить, если за последние недели уровень вашей тревожности резко возрос во время чтения деловых страниц.

Агент по коммерческой недвижимости HWBC — лишь последний игрок отрасли, который забил тревогу, предупредив на этой неделе, что «смесь» проблем привела к увеличению количества вакантных офисов в первой половине года.

Итак, движется ли Дублин к падению стоимости недвижимости, как в 2008 году? Неужели в разгар жилищного кризиса мы обречены высмеивать офисные здания-призраки, как и объекты-призраки ушедшей эпохи, как симптомы лопнувшего спекулятивного пузыря?

Какая разница за год. На протяжении 2022 года картина, представленная публике в различных рыночных отчетах исследовательского отдела агентов по коммерческой недвижимости, была счастливой. Рекордные уровни инвестиций после пандемии Covid в первой половине года в сочетании с резким ростом спроса на помещения привели к резкому скачку сдачи в аренду офисов, поскольку в центре Дублина появились новые и более качественные помещения, представляющие особый интерес. внимание для тех, кто хочет работать. арендаторы.

Арендная плата премиум-класса была стабильной, а количество вакантных офисных площадей снизилось по сравнению с максимумами во время пандемии. По мнению прогнозистов, хотя спрос на старые дома и пригороды несколько снизился, были основания полагать, что 2023 год станет еще одним годом сильного роста и высоких арендных ставок. «Хотя спрос, как ожидается, снизится в первой половине следующего года, пока инфляция не снизится, базовая база спроса… остается устойчивой и будет поддерживать уровень спроса в 2023 году», — говорится в декабрьском отчете Savills Ireland. .

Однако назревала беда. В последние три месяца 2022 года глобальный технологический спад начал сказываться, поскольку некоторые гиганты Silicon Docks, такие как Meta, Twitter, Stripe и другие — также входящие в число крупнейших работодателей в центре города — объявили о резких сокращениях рабочих мест. Некоторые признаки появились еще до этого. Как подчеркнула The Irish Times в августе 2022 года, решение платформы социальных сетей TikTok выйти из переговоров об аренде 16 443 кв. м (177 000 кв. футов) площадей в своем флагманском офисном комплексе в Дублине Доклендс было «тревожным предзнаменованием» того, что должно было произойти. .

[ Una Mullally: It looks like a commercial property crash is looming for Dublin ]

Сокращение найма сотрудников технологическими компаниями и другие факторы, в том числе сохраняющаяся популярность удаленной работы, могут «затянуть» рынок офисов в 2023 году, заявил в июле ирландский банк недвижимости BNP Paribas. В своем отчете на этой неделе HWBC стало последним агентством, которое забило тревогу. Площадь офисных площадей упала с 87 839 кв. м (945 500 кв. футов) в первой половине 2023 года до всего 62 988 кв. м (678 000 кв. футов) в этом году, в то время как средний размер сделки упал до 696 кв. м (7 500 кв. футов). Несмотря на то, что забронировано более 46 451 кв. м (500 000 кв. футов), ожидается, что за весь год общая площадь с трудом достигнет 139 354 кв. м (1,5 миллиона кв. футов) по сравнению с 215 302 кв. м (2,32 миллиона кв. футов). В 2022 году и за 10 лет в среднем 238 732 квадратных метра (2,57 миллиона квадратных футов).

По некоторым оценкам, доля вакантных площадей выросла до 14,4 процента и может достичь 17 процентов в этом году. Проще говоря, существует избыток офисных площадей по сравнению с потребностями в площадях, которые в настоящее время имеют работодатели в центре Дублина, и эта ситуация, вероятно, ухудшится по мере того, как в этом году на рынок будет выведено больше объектов строительства, которые в настоящее время находятся в стадии разработки.

Все это звучит очень знакомо. Но нынешняя ситуация мало похожа на ту, что была в 2008 году, и, по крайней мере, по мнению некоторых экспертов, может оказаться относительно недолговечной.

«Я не известен как оптимист», — говорит Джон Маккартни, директор по исследованиям BNP Paribas Real Estate Ireland. «В этом отношении я на самом деле весьма оптимистичен».

Так почему же позитивный прогноз? По мнению Маккартни, есть две веские причины: спрос и предложение.

Что касается предложения, то «отставание» – относительный избыток предложения площадей по сравнению с требованиями работодателей – определенно ограничен, особенно по сравнению с коллапсом. «На рынке площадью около 4,5 миллионов квадратных метров, вероятно, будет 400 000 квадратных метров или около того, что превышает норму для рынка», — объясняет он. «Сравните это с тем, что вы видели в 2008 году, когда вы смотрели на линию поставок, она составляла от 600 000 квадратных метров до 2,5 миллионов квадратных метров незавершенных запасов, и экономика рухнула, в результате чего уровень вакантных площадей вырос до 24 процентов».

Другим важным фактором предложения в этом уравнении является то, что после следующего года темпы строительства новых офисных парков, которые будут введены в эксплуатацию, будут очень слабыми и достигнут своего пика позднее в этом году. «Это действительно отражает банковские условия», — говорит Маккартни. Поскольку процентные ставки выросли за последние 12 месяцев, компаниям по недвижимости – и предприятиям всех видов – стало все труднее обеспечить финансирование. «Таким образом, объем капитала, доступного для развития спекулятивных офисов, строго контролировался», — объясняет Маккартни. «Даже если бы у застройщиков был инстинкт торопиться и двигаться вперед в развитии, финансовая среда не могла бы это поддержать».

[ Remote work and tech slowdown ‘drag’ on Dublin office market ]

Что касается спроса, то есть две основные переменные, одна из которых — будущее удаленной работы.

Гибридная работа никуда не денется, хотят этого некоторые работодатели или нет. Вопрос, похоже, только в том, в какой степени, и здесь мнения разделились. Данные Евростата и BNP показывают, что в период с 2019 по 2022 год в Ирландии наблюдался самый большой толчок к удаленной работе в ЕС. В то время как в Нидерландах самая высокая доля рабочей силы, заявившей, что они обычно работают из дома, число ирландских рабочих, заявивших то же самое, подскочило на 18 процентных пунктов до 25 процентов в период с 2019 по прошлый год. Различные опросы показали, что ирландские офисные работники предпочитают сохранять некоторые элементы договоренностей, достигнутых ими со своими работодателями во время пандемии.

Но хотя дни, когда приходилось добираться до офиса пять дней в неделю, в дождь, град или солнечную погоду, скорее всего, исчезли, как и офисный факс, есть основания полагать, что офисные работники будут проводить в своих кабинетах больше времени, чем сейчас. . С одной стороны, крупные работодатели по всему миру все больше разочаровываются снижением посещаемости и активизируют попытки вернуться к тому, что считалось нормальным. В мире технологий такие компании, как Salesforce, предлагают своего рода пряник, обещая ежедневно жертвовать 10 долларов на благотворительность от имени любого сотрудника, который приходит в офис, сообщила в июне газета New York Times. Другие компании, такие как Meta, материнская компания Facebook, которая, как сообщается, сообщает работникам, что им может грозить увольнение, если они не соблюдают минимальные требования к посещаемости, предлагают палку.

Гореть? может быть. Обратный эффект? Весьма вероятно, согласно исследованию EY, которое показывает прямую корреляцию между вынужденным возвращением в офисы в США и снижением производительности. Но на многих корпоративных рабочих местах работодатели усложняют задачу сказать «нет». Несомненно, между боссами и рабочими будут переговоры о будущих договоренностях. Но вполне разумно представить себе мир, в котором сотрудники, которые сейчас работают один или два дня в неделю в офисе, в ближайшем будущем обнаружат, что проводят больше времени на рабочем месте.

Другим фактором спроса, и при этом важным, является ирландская экономика в целом. В 1990-х годах офисы в Дублине и других городах перешли от модели сотовой связи, где у каждого было свое закрытое помещение или даже отдельный офис, к более открытой модели.

«Если вы можете в это поверить, по этому поводу возникла целая полемика», — говорит Маккартни. «Соотношение офисных площадей на одного сотрудника в то время, в 1970-х, 1980-х и начале 1990-х годов, вероятно, составляло около 13 квадратных метров на человека. Когда мы начали выбирать офисы открытой планировки, соотношение снизилось, потому что, когда вы не Если вам нужно построить как можно больше стен, вы можете вместить больше людей в одно и то же офисное помещение, и оно сократилось до 10 квадратных метров, что было довольно надежным за последние 20-25 лет.

Спор был о том, снизит ли это новое развитие спрос на офисы, «и это произошло, при прочих равных условиях», говорит он. «Но все упустили из виду более важную вещь: ирландская экономика превратилась в машину рабочих мест, и что рост рабочих мест полностью затмил любое негативное воздействие ограниченного пространства».

Перенесемся в 2023 год: ирландская машина рабочих мест снова штампует товары. Естественно, больше функций означает большие требования к пространству для бизнеса. Ожидается, что экономика, измеряемая валовым внутренним продуктом, снова будет расти в этом и следующем году, несмотря на глобальные препятствия, хотя и более медленными темпами, чем ожидалось ранее. В своем последнем ежеквартальном экономическом комментарии Институт экономических и социальных исследований (ESRI) сократил свои основные прогнозы роста на фоне резкого спада в мировом фармацевтическом секторе, что ударило по экспорту крупных транснациональных компаний, имеющих базу операций.

[ Kenneth Rouse of BNP Paribas: Something has to give to kickstart stalled Dublin office market ]

Но ВВП Ирландии, как неоднократно напоминали нам международные комментаторы, является наименее достоверным повествованием об экономике. Наиболее важным показателем состояния национальной экономики является скорректированный внутренний спрос (MDD), показатель, который пытается исключить искажающее влияние крупных иностранных компаний, фиксирующих свою прибыль в Ирландии. Таким образом, сейчас мы «далеки» от полной занятости, сказал он. Финансовый консультативный совет на этой неделе, поскольку нехватка рабочей силы распространяется на ряд ключевых секторов.

За этими цифрами, безусловно, скрываются всевозможные проблемы в экономике, включая рост неравенства, материальные лишения и снижение доходов беднейших слоев ирландского общества, как подчеркнула ESRI в резком отчете на этой неделе. Но общий прогноз предполагает, что ирландская экономика по-прежнему готова к расширению и продолжит создавать рабочие места в следующем году, если только не произойдет каких-либо серьезных глобальных потрясений, о которых, конечно, не может быть и речи в нынешних условиях.

Объедините эти факторы – замедление темпов строительства новых офисов и относительно высокий спрос – и, по словам Маккартни, рынок Дублина, безусловно, имеет прочную опору, а лучшие офисы в центре города не будут оставаться вакантными в настоящее время надолго. «Вот почему я думаю, что у нас такая благоприятная ситуация».

Некоторые более крупные работодатели уже более внимательно смотрят на рынок. После пандемии гиганты профессиональных услуг EY и KPMG искали новые офисы в столице, где разместились бы их армии консультантов и бухгалтеров. Компания EY, в которой работают 4500 человек в Ирландии, в последнее время находится в режиме расширения и в апреле заявила, что находится на правильном пути к заполнению 900 новых рабочих мест, о которых было объявлено в ноябре прошлого года, с целью увеличения числа сотрудников до 5100 человек. Предполагается, что именно это послужило мотивацией решения EY до истечения срока аренды на Харкорт-стрит в 2027 году. Тем временем Hibernia Real Estate Group работает над сдачей нового офисного комплекса для KPMG, в котором с 2026 года разместятся более 3000 ее сотрудников. Представители отрасли рассматривают оба шага как сильный вотум доверия к долгосрочным перспективам Дублина.

Но чем-то приходится жертвовать, пока сохраняется дисбаланс между спросом и предложением. Арендная плата, как бы вы ее ни делили, должна упасть, чтобы поглотить текущий запас. Хотя арендная плата за старую недвижимость в последние месяцы оказалась под давлением, арендодатели не спешат снижать цены на новые здания с лучшими экологическими и санитарными стандартами. Маккартни говорит, что это обязательно изменится. «Это всего лишь цикл», — говорит он. «Они приходят и уходят, некоторые люди теряют деньги, а другие теряют работу, но резкого цикла не будет».