Сын потеряет налоговую льготу на семейный дом, одновременно унаследовав квартиру – The Irish Times

Нам с женой за 70, и у нас есть две собственности — семейный дом и квартира. Общая стоимость недвижимости оценивается в 1,5 миллиона евро.

В нашем завещании указано, что оба имения переходят к пережившему мужу, а после его смерти — к нашему единственному сыну.

Наш сын владеет квартирой, которая в настоящее время сдается и находится в процессе продажи. Он не женат и подумывает вернуться в семейный дом.

После смерти обоих родителей он унаследует оба имущества. Предполагая, что он выполняет все требования по жилищной льготе, мешает ли ему тот факт, что он унаследовал квартиру, воспользоваться этой льготой?

Кроме того, сможет ли он использовать стандартное освобождение (в настоящее время 335 000 евро) для компенсации любого налога, причитающегося с квартиры?

г-н Дж. М.

Освобождение от налога на наследство, вероятно, является или может быть наиболее выгодным освобождением от налога на наследство для большинства людей. Но подходит не всем, и как мне кажется, дьявол кроется в деталях.

И, как и все эти вещи, детали могут быть каверзными — настолько, что сами налоговые инспекторы годами работали над тем, что оказалось неправильным пониманием законодательства.

Существует четыре основных элемента освобождения от налога на жилье, которые изложены в разделе 86 Единого закона о налоге на владение капиталом 2003 года.

Во-первых, наследство должно быть единственным или основным домом умершего лица, и имущество передается бенефициару. Следовательно, это будет применяться только к основному семейному дому, а не к какой-либо инвестиционной собственности.

Во-вторых, лицо, имеющее право на пособие, должно прожить в собственности в течение трех лет до наследования. Если имущество было приобретено только в течение этого трехлетнего периода — например, если даритель, лицо, оставившее имущество, продал дом меньшего размера за три года до своей смерти, — требование о проживании заключается в том, чтобы бенефициар проживал в два. собственности в течение трех из четырех лет до наследования.

В-третьих, бенефициар не может владеть каким-либо другим имуществом или долей в любом другом имуществе в момент наследования. Это ключевой момент в отношении вашего вопроса, и мы еще вернемся к нему. Однако это не исключает лицо, которое могло ранее владеть недвижимостью так же, как и в случае с покупателем впервые. Тот факт, что у вашего сына теперь есть квартира, значения не имеет. Важно то, владеет ли он по-прежнему этой квартирой — или любым другим имуществом — когда дело доходит до наследства в соответствии с освобождением от приусадебного участка.

И в-четвертых, бенефициар должен продолжать жить в собственности в течение шести лет после того, как он унаследует или получит обратно освобождение. Здесь есть некоторые исключения, особенно если имущество продается, а вырученные средства полностью реинвестируются в новый дом, занимаемый владельцем, а также если новый владелец обязан переехать по инициативе своего работодателя или в долгосрочное медицинское обслуживание. Существует также исключение для лиц старше 65 лет на дату наследования.

Сценарий, который вы представляете в своем вопросе, имеет две проблемы. Как отмечалось выше, только основной дом может подлежать освобождению от налога на усадьбу, поэтому обычные правила налога на владение капиталом всегда будут применяться к вашему сыну, унаследовавшему квартиру, которой вы владеете, независимо от этого.

Что еще более важно, текущая формулировка ваших завещаний — при условии, что они такие, как вы указали в своем запросе — означает, что ваш сын вообще не сможет пользоваться домашним комфортом из-за третьего условия, описанного выше. Единственный способ преодолеть это — для вас и вашего супруга переписать свои завещания.

Я поражен, что это произошло, если предположить, что вы ясно дали понять своему поверенному, каково было ваше намерение, когда первоначально составлялись завещания, что вы намеревались спланировать так, чтобы ваш сын мог пользоваться преимуществами проживания в доме. Правила изменились за последние годы, но только для того, чтобы сделать их более либеральными, поэтому, если намерение завещаний не соответствует существующим правилам, они не могут соответствовать юридическим требованиям в соответствии со старыми правилами.

Вам нужно будет получить конкретную юридическую консультацию от кого-то, кто специализируется в области Раздела 86, о том, как составить любое новое завещание, чтобы оно соответствовало вашим намерениям, поскольку это может быть несколько осложнено тем фактом, что ваш сын является единственным наследником ты из всего поместья.

Проблема в том, насколько я понимаю, каждое из ваших завещаний специально оставляет эти две вещи — семейный дом и квартиру — вашему сыну в качестве наследства. Согласно тому, как действует наследственное право, это означает, что он наследует оба свойства одновременно. Причина для беспокойства заключается в том, что это будет означать, что это будет противоречить требованию о том, что любой, кто хочет получить выгоду от жилищной помощи, не может владеть каким-либо другим имуществом или участвовать в каком-либо другом имуществе.

Формулировка статьи 86(3)(b) законодательства предусматривает, что имеющее право лицо «не имеет на дату дарения или на дату наследования права бенефициара на какое-либо другое жилище или какую-либо долю в любом другом жилище». ». Унаследовав квартиру вместе с семейным домом, ваш сын больше не будет иметь права на освобождение от налога на усадьбу и должен будет платить налог на наследство со всего имущества.

Однако не все потеряно. Доход всегда трактовал вопрос наследования нескольких объектов очень широко. Любое второе имущество или другое имущество, которое вы унаследовали в любое время через a, сделает ваше заявление на получение домашнего пособия недействительным. Но решение Апелляционного налогового комитета от 2017 года определило раздел 86 более конкретно, и его толкование было поддержано Верховным судом в 2018 году.

Следствием этого постановления было то, что любое имущество, унаследованное в остатках поместья, больше не будет лишать законной силы освобождение жилища от конкретного завещания семейного дома. Идея состоит в том, что завещания наследуются немедленно, а остальная часть не выделяется до более поздних этапов процесса.

Кажется, что способ обойти это заключается в том, чтобы специально оставить семейный дом вашему сыну в завещании, не говоря уже о квартире вообще, но включение пункта об остатках означает, что вы говорите, что вы хотите делать с любыми активами, которые не конкретно указано в завещании. Опять же, вы можете обратиться за советом к специалисту о том, влияет ли на это статус единственного наследника вашего сына.

Предполагая, что пересмотренные завещания позволяют ему воспользоваться преимуществом приусадебного участка в вашем доме, ему придется заплатить налог на наследство/налог на владение капиталом со всех других активов, которые он наследует, включая квартиру. Как вы говорите, при нынешних пороговых значениях он имеет право на освобождение от уплаты первых 335 000 евро стоимости активов, которые он получает от своих родителей. Налог на все сверх этого составляет 33 процента.

Последнее, что нужно иметь в виду. Сумма в 335 000 евро является пожизненным лимитом и распространяется не только на наследство, но и на крупные подарки. Таким образом, все, что он получил во взрослом возрасте от вас или своей матери на сумму более 3000 евро в нечетный год, уменьшит порог, доступный при наследовании. Например, если он получит помощь своей семьи в покупке квартиры, которой он владеет в настоящее время.

Любая сумма менее 3000 евро в год подпадает под освобождение от небольшого подарка, и он может получить эту сумму от каждого родителя, это 6000 евро на двоих.

Пожалуйста, присылайте ваши вопросы Доминику Койлу, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street Dublin 2, или по электронной почте на адрес [email protected]. Эта колонка является услугой для читателя и не предназначена для замены профессиональных советов.